O que é autoconstrução e o que fazer com ela

Provavelmente nenhum outro país do mundo recebeu uma distribuição tão ampla de posseiros. Claro, não se pode dizer que se trata de um ataque puramente russo, de forma alguma, casos isolados são observados até mesmo na Europa civilizada, mas é na CEI que a construção não autorizada adquiriu o caráter de um fenômeno de massa familiar a quase todos..

O que é samostroy, o que a legislação russa quer dizer com esse conceito? Por que esse fenômeno é perigoso? Por que esses imóveis ilegais aparecem com tanta frequência nas cidades russas? E o que fazer com a construção não autorizada posteriormente, quando houver necessidade de seu correto registro documental?

Definição e variedades

A autoconstrução, isto é, construção não autorizada (e nem um pouco independente), na maioria das vezes significa um edifício residencial que foi erguido sem a permissão das autoridades. No entanto, o samostroy pode ser dividido em várias variedades. Isso é especialmente importante para entender exatamente como o desenvolvimento não autorizado pode ocorrer e como evitar tal contradição com a lei..

Portanto, existem os seguintes tipos de autoconstrução:

1. O prédio foi erguido em um terreno que não era de todo destinado a construção. Ou seja, mesmo que imaginemos que de alguma forma o proprietário conseguiu obter os documentos da própria casa, a construção ainda será reconhecida como ilegal, pois antes de tudo é necessário resolver a questão da situação jurídica do loteamento. Este tipo de construção não autorizada às vezes surge no caso de apreensão ilegal de terras, e isso já é uma ofensa criminal e é quase impossível legalizar a construção não autorizada no futuro. No entanto, na maioria das vezes, o desenvolvedor viola o propósito do lote, por exemplo, ergue um prédio em um terreno agrícola, em um lote não destinado à construção de moradias, e assim por diante..
2. Ausência de licença de construção e projecto de construção aprovado. Neste caso, entende-se a ausência de todos os documentos que, de acordo com a lei, devem ser obtidos antes de iniciar a construção de um edifício residencial. O principal documento que todo desenvolvedor deve obter sem falta é a permissão da cidade ou do conselho da vila para iniciar as obras. Essa licença é emitida com base em um projeto concluído, o qual, entre outras coisas, é coordenado com as autoridades de incêndio, sanitárias e ambientais, e também é realizado um exame preliminar do projeto. Apenas uma organização licenciada, como um escritório de design, deve desenvolver um plano de construção para um edifício, mesmo uma pequena casa com dois ou três quartos. Se o desenvolvedor não tiver tal projeto aprovado, nenhuma vila ou conselho municipal tem o direito de emitir uma licença para iniciar a construção..
3. Violações significativas das regras e regulamentos de construção estabelecidos. Este, como observam os advogados, é o caso de regra arbitrária mais difícil de provar. Se a ausência de documentos ou violação do propósito designado do lote for fácil de detectar, então é bastante difícil provar que o desenvolvedor violou os padrões e requisitos de segurança durante a construção. Será necessário realizar um exame, um estudo aprofundado de um edifício residencial, que só pode ser confiado a uma organização licenciada. Além disso, geralmente as violações cometidas durante a construção não são notáveis, portanto, são descobertas após a queda do telhado ou a formação de uma rachadura na parede como resultado de uma construção inadequada ou de má qualidade..
4. Remodelação e reconstrução. Alterações na configuração original do edifício, alteração do aspecto de um edifício de apartamentos, reconstrução de edifício histórico, em consequência do qual mudou irremediavelmente – tudo isto é também uma ocupação, isto é, uma alteração não autorizada do projecto aprovado. Tais atos de mudanças ilegais no layout, em particular, incluem a junção de uma loggia ou varanda ao apartamento, arranjar uma porta em uma parede de suporte, e assim por diante..

Razões para construção não autorizada

Como os especialistas em imóveis estrangeiros observam por unanimidade, é simplesmente impensável imaginar que na Alemanha ou na Dinamarca o proprietário de um terreno começou a construir um prédio sem primeiro obter todos os documentos necessários das autoridades locais. Na Europa, o imobiliário é levado muito a sério, pelo que quaisquer alterações, remodelações e, mais ainda, a reconstrução de um edifício histórico, têm de ser aprovadas pelas autoridades reguladoras. Por que a construção ilegal se tornou um fenômeno tão difundido na Rússia? Talvez seja a mentalidade de nossos cidadãos que acreditam que em seu site e em seu apartamento eles podem fazer o que quiserem e as autoridades não devem interferir em sua “vida privada”?

É claro que os russos sempre tiveram relações complicadas e ambíguas com os órgãos do governo. É difícil suspeitar de nosso amor pela ordem e pelo cumprimento da lei, pelo menos no que diz respeito à construção residencial privada..

E ainda, a principal razão para o surgimento da construção não autorizada em nosso país, e isso, surpreendentemente, até os próprios funcionários admitem, tornou-se um procedimento muito complicado, que requer muito tempo e esforço, para obter todas as licenças de construção..

Na verdade, muitos desenvolvedores simplesmente decidem começar a construir uma casa imediatamente após receber um terreno para celebrar a inauguração da casa o mais cedo possível. Os proprietários raciocinam assim: “Vou construí-la agora e só vou preparar os documentos mais tarde, quando me mudar para a casa, por que esperar até que você obtenha todas as licenças”. Esses novos assentados não temem as multas que os aguardam em caso de detecção de uma construção ilegal, falta de projeto ou reforma. No entanto, a multa é relativamente pequena e para os indivíduos varia de três a cinco vezes o salário mínimo (salário mínimo), hoje é de 4.611 rublos. Ou seja, a multa máxima para um cidadão comum que construiu uma casa sem documentos será um pouco mais de 23 mil rublos, sabe, não é tão ruim. O fato de que, de acordo com a lei russa, as autoridades podem forçar o proprietário de um edifício não autorizado a demolir o edifício, e às suas próprias custas, os desenvolvedores, por algum motivo, raramente pensam.

É verdade que para pessoas jurídicas o valor da multa por favela aumenta muitas vezes e chega a 50-100 salários mínimos.

A propósito, na vizinha Ucrânia, onde até recentemente os indivíduos pagavam uma multa por construção não autorizada no valor de apenas 850 hryvnia (cerca de 3,5 mil rublos), hoje essas penalidades foram totalmente canceladas. É verdade que isso se aplica apenas a objetos da primeira ou terceira categorias de complexidade, às quais pertencem todos os prédios residenciais privados de baixo custo. Os proprietários de edifícios da quarta e quinta categorias de complexidade, ou seja, instalações industriais e complexos residenciais de vários andares, agora terão que pagar quantias maiores de multas – as exigências para eles, ao contrário, foram mais rígidas na Ucrânia.

De acordo com especialistas na área da construção, a obtenção de todos os documentos necessários para a construção de uma casa, desde a preparação de um projeto, aprovação em todas as instâncias e assinatura por pessoas autorizadas, leva pelo menos quatro a cinco meses e, em alguns casos, pode levar anos. Muitos desenvolvedores não querem perder tanto tempo, por isso iniciam as obras sem documentação.

Outra razão para o surgimento de construções não autorizadas é a indisposição de gastar desnecessariamente, na opinião dos futuros proprietários, fundos para solicitar um projeto de construção em um escritório de design licenciado. Além disso, não é segredo que muitas vezes no posto sanitário, no corpo de bombeiros e no serviço ambiental você terá que pagar “por uma boa atitude. Como resultado, tudo isso pode resultar em uma quantidade substancial. Portanto, a autoconstrução pode frequentemente ser considerada uma tentativa de economizar dinheiro na construção de uma casa..

E, finalmente, muitas vezes a construção não autorizada surge da ignorância dos cidadãos respeitadores da lei e decentes da legislação em vigor. Um exemplo marcante – uma pessoa recebeu uma dacha do estado, que hoje não existe mais, há muitos anos. Ele construiu uma casa no local, os filhos cresceram aqui e os netos já brincam. E ele não se preocupou em emitir documentos para o terreno daquele jeito, ele só não sabia que era necessário, ele considerava a casa como sua propriedade inalienável. Às vezes os documentos ainda são elaborados, mas de forma incorreta, não há um plano cadastral claro, um projeto arquitetônico aprovado, entrada de todas as informações sobre o loteamento e cada edifício de capital nele localizado no cadastro da Casa das Sociedades.

A razão para a reconstrução não autorizada de um apartamento, é claro, é que os projetos padrão são projetados para alguns inquilinos médios e não podem satisfazer as necessidades de todos os proprietários de apartamentos. Então, eles estão tentando ampliar a área útil em detrimento da varanda e do corredor, mover as portas e colocar as janelas para criar um ambiente mais aconchegante e confortável, na opinião deles,.

A Associação de Advogados da Rússia também enfatiza que a principal razão para o surgimento de construções não autorizadas é uma falha clara do mecanismo organizacional e legal para a implementação do direito dos proprietários de terrenos de desenvolvê-los. Esta imperfeição exprime-se principalmente na morosidade do próprio procedimento de obtenção de licença de construção, no desenvolvimento e aprovação da documentação necessária do projeto, no registo da propriedade de uma construção já concluída e na obtenção da licença para a execução de obras. Outra razão para o aparecimento maciço de construção não autorizada, os advogados chamaram os grandes custos financeiros associados à implementação de projetos, legais e outros trabalhos..

Qual é o perigo do ocupante?

Obviamente, se um edifício não autorizado for uma garagem que apareceu em um terreno projetado corretamente, um anexo ou uma casa de banhos, as consequências de tal construção não serão muito graves. Conforme já mencionado, aguarda-se ao proprietário uma multa administrativa e a necessidade de passar pelo trâmite, tão pouco amado por ele, para obter os documentos necessários à construção, registrá-la no BTI e acertar o mesmo bombeiro e sanitarista.

A remodelação de um apartamento e a junção a uma loggia ou varanda também podem representar uma multa e a necessidade de devolver o apartamento ao seu estado original por decisão do tribunal. Sim, isso é um custo significativo e uma perda de tempo, mas, você vê, não é um desastre.

Mas um chalé construído em um terreno agrícola, construído bem na margem de um reservatório, em uma área de preservação da natureza, e assim por diante, as autoridades podem realmente demolir. Tais casos são regularmente descritos nas notícias, então você deve ter muito cuidado ao escolher um terreno para construção, e a finalidade do terreno deve ser verificada primeiro..

Se, por violação das normas e regras de construção, surgisse um prédio sem ocupação e as autoridades conseguissem comprovar o fato, o proprietário será obrigado a colocar o prédio em ordem e eliminar as lacunas. E só se ele se recusar a cumprir as ordens das autoridades reguladoras, a questão da demolição do prédio vai surgir.

O principal inconveniente que aguarda o cidadão comum que construiu uma casa sem licença e um projeto é a impossibilidade de formalizar a propriedade da habitação e, consequentemente, a impossibilidade de realizar oficialmente ações subsequentes com ela. Assim, a autoconstrução não poderá ser realizada, herdada, doada e assim por diante. Pelos documentos, parece que não existe, por isso, antes de procurar compradores, terá que passar por um longo processo para legalizar a obra não autorizada e, claro, pagar uma multa.

Consequências muito mais graves surgem se um prédio de apartamentos em que a venda de metros quadrados já começou, vier a ser uma autoconstrução. Neste caso, as principais vítimas são os acionistas que investiram na construção de uma casa, cuja incorporadora não possuía o pacote de documentos necessários ou violou as normas e regras estabelecidas para a construção. A situação é muito desagradável, uma estrutura tão grande é muito mais difícil de legalizar do que uma casa de campo privada, por isso os compradores ficam sem dinheiro e sem moradia.

Além de problemas com as autoridades e penalidades, a construção não autorizada por si só pode ser perigosa para seus habitantes – foi construída sem projeto competente, em local onde, provavelmente, não foram realizados levantamentos geodésicos e de engenharia. Portanto, é bastante difícil garantir a segurança dos residentes..

Uma remodelação séria no apartamento também pode levar a consequências perigosas – rachaduras nas paredes de suporte, um teto que caiu dos vizinhos por baixo, ventilação geral da casa danificada – estes são apenas alguns dos resultados de uma remodelação impensada de um apartamento. Por exemplo, de acordo com os requisitos de segurança contra incêndio, uma parede em branco com uma largura de pelo menos 1,2-1,6 metros deve permanecer nas loggias. Aqui os proprietários podem esperar pelos bombeiros e esconder-se das chamas se a saída para as escadas já estiver bloqueada pelo fogo. Ao anexar uma loggia ao apartamento, os proprietários privam-se dessa “rota de fuga” de emergência em caso de incêndio.

Legalizar a construção ilegal é real?

Se o proprietário de um bem imóvel erigido não autorizado se depara com a questão de lhe conferir um estatuto jurídico oficial, terá que passar por quase todas as etapas que negligenciou antes de iniciar a construção.

Em primeiro lugar, ainda tem de fazer o projecto de uma casa já acabada, contactando um gabinete de arquitectura com licença adequada. Às vezes especialistas vão até a localização do prédio e fazem de forma independente todas as medidas necessárias para traçar uma planta, às vezes o proprietário pode enviar fotos da casa de verão e uma planta aproximada do local indicando o tamanho da casa e a localização das dependências.

Além disso, o projeto da casa deve ser coordenado com todas as autoridades regulatórias – bombeiros e serviços de saneamento, serviços públicos de gás, eletricidade e água, bem como com o departamento local de arquitetura e construção. Em seguida, é necessário obter a chamada cópia do plano diretor de desenvolvimento de uma cidade ou vila, onde as linhas vermelhas indicarão a área ocupada por obras não autorizadas.

Em seguida, você terá que entrar em contato com o bureau de inventário técnico para obter um passaporte técnico para o edifício.

Os especialistas observam que este caminho é muito longo, leva pelo menos um ano e, em termos de custos para a aprovação e recebimento dos documentos em cada instância, é bastante comparável a uma grande reforma de uma casa..

Nesse sentido, os proprietários de construções não autorizadas preferem recorrer à Justiça para provar em juízo o direito de propriedade da casa. O tribunal pode reconhecer a construção não autorizada como legal se “a construção da instalação não violar os interesses de outras pessoas”, ou seja, não interferir com os vizinhos, planos de desenvolvimento urbano e assim por diante. Vale lembrar que antes de ir ao tribunal, ainda é necessário fazer o projeto da casa e estocar documentos que comprovem que o samostroy atende a todos os códigos e regulamentos de construção..

Outra opção mais fácil é aproveitar os programas governamentais que facilitam o processo de legalização de pequenas casas de campo e prédios baixos. Existem programas semelhantes na Rússia e na Ucrânia, mas funcionam apenas para edifícios de primeira e segunda categorias de complexidade.

Para legitimar a reforma, você terá que refazer o projeto do apartamento, ligar para os representantes do BTI, que avaliarão o porte da reestruturação e farão alterações no passaporte técnico do apartamento. A penalidade para esse prédio de apartamentos terá de ser paga em qualquer caso. Os proprietários de apartamentos que já foram aprovados no procedimento de legalização da reabilitação notam que as boas relações com representantes da sociedade gestora, BTI e vizinhos são de grande importância.

Em qualquer caso, um procedimento tão complexo para a legalização de construções não autorizadas frequentemente espanta até mesmo os proprietários que gostariam de dar à sua casa um estatuto oficial. E os serviços de intermediários, que agora são muitos, são muito caros..

Resta apenas notar com tristeza que tanto a obtenção preliminar de alvarás de construção, como a legalização de um novo edifício já erguido são muito semelhantes à “batalha com os moinhos de vento”, que neste caso é o sistema burocrático.