Investir em imóveis: problemático, mas lucrativo

Não é segredo que as transações imobiliárias são uma forma bastante lucrativa de investir dinheiro. Como usar de forma lucrativa a propriedade que possui? A qual dar preferência: vender o prédio ou alugá-lo? O que procurar ao redigir um contrato de venda ou aluguel? O advogado M2 responde a essas perguntas. Primeiro, vejamos maneiras de lucrar com imóveis. A opção mais fácil do ponto de vista jurídico é a construção de um edifício com posterior venda. Simples porque não há necessidade de verificar a “pureza” legal do objeto. Além disso, os compradores preferem negociar com o primeiro proprietário, se ele for um incorporador – melhor ainda. É verdade que existem dificuldades. Por exemplo, primeiro você precisa encontrar uma quantia significativa necessária para a construção – pode ser um empréstimo bancário ou fundos de investidores.

Alguns querem tudo de uma vez…

A maioria dos que ganham dinheiro com imóveis opera de acordo com o esquema: construído – projetado – vendido. O resultado final é que uma construtora, tendo erguido um prédio, vende-o pronto para as partes interessadas. Ao celebrar um contrato de venda de um imóvel, as partes precisam verificar se a localização do objeto está indicada corretamente, se as plantas e os documentos do terreno estão anexados ao contrato. Também é necessário medir cuidadosamente a sala e indicar sua área exata. Se estamos falando de uma parte de um prédio, deve-se observar na planta que parte será vendida.

Depois de coletar todos os documentos necessários (com cópias), você pode ir ao notário. Muito provavelmente ele estará interessado apenas no contrato de venda. Após o registro da operação em cartório, deve ser realizado o seu registro estadual. A lista de documentos necessários para isso pode ser esclarecida no local de inscrição. Em qualquer caso, você precisa estocar três cópias do contrato de venda (uma para cada uma das partes e para a autoridade de registro). Além disso, cópias autenticadas do acordo e todos os documentos constituintes não serão supérfluos.

documentos das partes. Depois de pagar a taxa estadual e registrar o contrato, a transação pode ser considerada concluída.

O próprio objeto é transferido por meio de um ato de transferência e aceitação, onde a data da transferência do edifício e seu estado devem ser indicados. Se as partes tiverem reclamações entre si relacionadas à qualidade do objeto ou ao seu pagamento nos termos do contrato, isso deve ser refletido no ato.

Além disso, existe um período durante o qual o vendedor é obrigado a garantir a qualidade da mercadoria ao comprador. Mas, na verdade, se, por exemplo, um prédio desabar e um exame mostrar que os projetistas ou construtores são os culpados, eles serão responsabilizados. Se forem encontrados defeitos ocultos, os compradores também entrarão em contato com o vendedor.

-E alguns – em partes

Os proprietários que, em vez de uma grande quantia, preferem receber relativamente pouco dinheiro todos os meses (ano), alugam o edifício construído. A procura por todos os tipos de imóveis comerciais (escritórios, lojas, armazéns, etc.) passou a ser bastante grande, pelo que, via de regra, na altura em que o objecto é colocado em funcionamento, todos os locais já se encontram distribuídos pelos inquilinos.

Ao registrar um arrendamento, é necessário redigir corretamente um contrato. O que este documento deve conter e a quais pontos você deve prestar atenção ao assiná-lo? É imperativo verificar se os dados das partes estão indicados corretamente: nomes, endereços, TIN, dados bancários, dados do passaporte (se a parte do contrato for uma pessoa física), etc..

Um elemento importante do contrato de locação é o ato de aceitação e transferência das instalações, anexo ao contrato. Nele, deve-se indicar o estado da sala no momento da transferência e observar quais comunicações estão conectadas e funcionando (cabo telefônico, abastecimento de água e esgoto, rede de calefação, etc.).

O próximo ponto importante é o aluguel, cujo valor deve ser negociado pelas partes no contrato. Pode ser calculado para 1 sq. m por ano ou para todas as instalações por mês. Além disso, você precisa definir como o pagamento será feito: se em rublos, o tamanho da taxa de aluguel é indicado, se em dólares ou euros, então deve-se notar que as liquidações são feitas em rublos à taxa determinada pelas partes. Na maioria das vezes, é equiparado à taxa do Banco Central da Rússia. Ao determinar o valor do aluguel, é necessário indicar se inclui contas de serviços públicos. Em alguns casos, o locador reserva-se o direito de emitir faturas separadas para o locatário por serviços básicos e serviços adicionais, que, por exemplo, incluem coleta de lixo, comunicações telefônicas, Internet, etc. o arrendamento não é uma transferência de propriedade dele.

Quando um contrato de arrendamento é celebrado por um período superior a um ano, está sujeito a registro estadual. Considerando o fato de que a demanda por imóveis comerciais é atualmente bastante alta, bem como o fato de que vários inquilinos concluem um contrato de arrendamento de longo prazo, as autoridades de registro em Moscou criaram uma “janela” especial na qual todos os contratos podem ser submetidos para registro. No entanto, um funcionário não aceitará mais de 10 casos (acordos separados) de cada vez, por isso será difícil registrar mais casos ao mesmo tempo. Portanto, muitas organizações atribuem a responsabilidade de registrar direitos de arrendamento de longo prazo aos inquilinos. Caso as partes não pretendam passar por este procedimento, podem celebrar um contrato por um período mais curto e prever a possibilidade da sua prorrogação. Além disso, você não pode especificar o prazo no contrato de arrendamento: neste caso, é considerado indefinido e não requer registro.

Se você pretende alugar espaço de varejo e depósitos ao mesmo tempo, é aconselhável concluir um contrato para ambas as instalações. Além disso, o contrato deve indicar exatamente onde o pavilhão ficará localizado e onde as mercadorias serão armazenadas..

O que é mais lucrativo?

Então, você deve vender o prédio ou alugá-lo? Cada caso tem suas próprias vantagens e desvantagens. A venda permite que você ganhe uma quantia significativa de cada vez, na hora de alugar o investimento terá retorno gradual, mas o prédio traz uma receita estável.

Os problemas com o registro dos seus direitos deverão ser resolvidos em qualquer caso. A única diferença é que ao registrar e registrar um aluguel de longo prazo, você terá que pagar uma taxa (também é cobrada quando você faz alterações ou adições ao contrato). Não se esqueça dos impostos.

Em qualquer caso, se o edifício for próprio, pode ser vendido ou hipotecado. Além disso, a hipoteca não afetará a relação entre o locador e os inquilinos, pois enquanto o edifício permanecer na propriedade do locador, todos os pagamentos do aluguel irão para ele, como antes.

É difícil dizer o que é mais lucrativo do ponto de vista empresarial. Qualquer imóvel é um ativo invariavelmente líquido que sempre pode ser vendido.