Investimentos em imóveis no exterior. Onde e que tipo de imóvel é agora mais lucrativo para comprar na Europa

Os investimentos em imóveis estrangeiros, inclusive europeus, tornaram-se recentemente cada vez mais populares entre os russos. Além disso, nossos compatriotas estão investindo em imóveis residenciais e hoteleiros, de escritórios e de varejo.

Apartamentos na França
Vincent van Gogh, Cafe Terrace at Night, 1888

O alojamento mais barato no momento na Bulgária e na Estônia

Depois de analisar a situação do mercado imobiliário residencial na Europa, podemos dizer que a habitação mais acessível agora pode ser adquirida na Estônia e na Bulgária.

De acordo com as principais agências russas que se oferecem para comprar imóveis na Europa. Na Bulgária, a casa de campo mais barata pode ser comprada por 100-150 mil rublos. Por este valor pode comprar uma casa com área de 60 a 150 m2. Na Estônia, um apartamento de até 50 m². pode ser comprado por 100 mil rublos.

O segundo lugar é ocupado pela Lituânia e a República Tcheca, aqui os imóveis residenciais podem ser adquiridos a um preço de 200 mil rublos. Então, em uma cidade tcheca chamada Teplice, um apartamento de dois quartos em uma casa de painéis com uma área de 53 m². pode ser comprado por 207 mil rublos.

A Alemanha ficou em terceiro lugar em termos de acessibilidade habitacional. O custo mínimo de um apartamento é de cerca de 280 mil rublos. Assim, na Saxônia você pode comprar um pequeno apartamento de até 38 m². por 276 mil rublos.

Itália, Finlândia e Montenegro são os próximos. Um apartamento na área turística de Scalea está sendo vendido por 592 mil rublos. Na Finlândia, na região de Punkaharju, uma casa construída em 1950 está sendo vendida por 750 mil rublos. E na região de Chan em Montenegro, uma casa pode ser comprada por 769 mil rublos.

De acordo com as previsões de especialistas, investidores da Rússia e dos países da CEI vão comprar hotéis na Europa por 500 milhões de euros este ano.

Segundo especialistas da agência imobiliária internacional Gordon Rock, no final do ano passado, o investimento total em imóveis hoteleiros na Europa era de 4,5 bilhões de euros. A participação dos investidores russos foi de aproximadamente 8%. Segundo projeções de analistas, em 2011 o volume de transações com imóveis europeus de hotéis crescerá pelo menos 20% e a participação de investidores de países da CEI, inclusive da Rússia, poderá subir para 10%. Portanto, se calcularmos o valor do investimento, verifica-se que em 2011 os cidadãos da Rússia e de outros países da CEI comprarão hotéis na Europa no valor de mais de meio bilhão de euros..

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Nos últimos 2 anos, investidores da Rússia e dos países da CEI tornaram-se um dos principais participantes do mercado imobiliário hoteleiro na Europa. Os investidores russos estão entre os cinco maiores investidores que compram hotéis na Europa.


Christian Jereczek, Street Scene

A escolha do país em que os imóveis são comprados pelos investidores russos depende principalmente do orçamento de investimento estimado:

  • com um orçamento de até 2 milhões de euros, os investidores estão demonstrando interesse em mini-hotéis (até 25 quartos) na Bulgária, Montenegro, República Tcheca, Alemanha e Turquia;
  • com um orçamento de 2 a 7 milhões de euros, os investidores compram mini-hotéis e hotéis (até 50 quartos) na República Checa, Alemanha, Áustria, Espanha;
  • com um orçamento de mais de 7 milhões de euros – compram hotéis (mais de 50 quartos) na França, Áustria, Alemanha e Inglaterra.

Na procura total de investidores da Rússia e dos países da CEI, a quota da procura de hotéis com valor até 2 milhões de euros é de 60%, para hotéis com valor até 7 milhões de euros – 25%, e para hotéis com valor superior a 7 milhões de euros – 15%.

É importante destacar que os hotéis de Karlovy Vary, Baden-Baden e Praga têm sido os mais procurados pelos investidores russos ultimamente. É o grande interesse dos investidores russos, ucranianos e cazaques que influenciou um aumento significativo nos preços dos hotéis nessas cidades. Portanto, nos últimos 2 anos, os preços aumentaram em média 1,5 vezes. Consequentemente, o prazo de retorno dos investimentos na compra de imóveis hoteleiros nessas cidades tem aumentado no momento e pode chegar a 20 anos. Isso é significativamente mais do que o retorno do investimento, por exemplo, ao comprar hotéis na Áustria, Londres, Hamburgo ou Munique, o período de retorno do qual é de cerca de 12 anos.

Segundo Stanislav Singel, diretor da agência Gordon Rock, há agora um aumento significativo de interesse por parte dos investidores russos na compra de hotéis estrangeiros com renda garantida. A peculiaridade é que tais hotéis são comercializados com um contrato de gestão de longo prazo, que, via de regra, é celebrado com uma das maiores redes hoteleiras da Europa. O contrato é geralmente celebrado por 15-20 anos, e o rendimento garantido é de 6-8% ao ano e é pago pela sociedade gestora ao proprietário do hotel.

Resta notar que muitos bancos europeus ficam felizes em emprestar para a compra de tais propriedades hoteleiras. Os empréstimos são emitidos no valor de até 65% do custo total do objeto, enquanto a taxa é de 3,2%. Acontece que o retorno do investimento nesses imóveis pode chegar a 11-12% ao ano.

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Não basta comprar. Quanto custa manter uma casa no exterior

Muitos investidores que compram propriedades no exterior nem sempre sabem quanto pode custar-lhes manter uma casa nos Alpes ou uma cobertura em Londres. No entanto, ao planejar despesas, você precisa levar em consideração não apenas o custo do objeto em si, mas também impostos, taxas, contas de serviços públicos, seguros e outros custos.

Sociedade Gestora. Se você deseja manter sua casa de campo limpa, deve considerar a contratação de uma empresa de gerenciamento. Administrar imóveis de luxo na Europa custará muito. Como regra, você terá que pagar à administradora por serviços adicionais – a conta pode incluir: limpeza de piscinas, manutenção de jardins e muito mais. Por exemplo, em França, Espanha e Alemanha, os serviços de uma empresa que gere uma vivenda com jardim e piscina custam ao seu proprietário cerca de 2 a 3 mil euros por ano. As responsabilidades da empresa incluem visitar a mansão uma vez por semana, recrutar e contratar todo o pessoal necessário e manter contas. A limpeza semanal, por exemplo, custa 60 euros, a manutenção da piscina por mês vai custar 800 euros, mais ou menos quanto é necessário gastar com os serviços de um jardineiro. Então, uma quantidade decente sobe.

Impostos imobiliários. Na maioria dos países europeus, os proprietários devem pagar o imposto sobre a propriedade anualmente. O imposto é calculado com base no valor de avaliação da propriedade, que geralmente é muito menor que o valor de mercado e varia de 0,1 a 3,5%.


Vincent Van Gogh, A Casa Branca à Noite, 1890

Se considerarmos países específicos, a alíquota do imposto imobiliário é a seguinte: na Espanha – 0,4% para imóveis urbanos e 0,3% para rurais; em Montenegro, a alíquota do imposto depende da área do imóvel tributado e varia de 0,08 a 0,8%; na Alemanha, o imposto é pago a uma taxa média de 1,9%, enquanto os imóveis de valor inferior a 120 mil euros para pessoas físicas e menos de 20 mil euros para pessoas jurídicas não são tributados.

Na França, por exemplo, existem dois tipos de imposto sobre a propriedade: taxe d’habitation (só é cobrado um edifício) e taxe fonciere (uma casa com terreno). O valor do imposto depende da área do objeto. Portanto, para um apartamento com área total de 90 m2. m terá que pagar cerca de 400 euros por ano, para uma casa de 120 m². m de 100 sq. m de terreno – 1 mil euros.

Em alguns países europeus – por exemplo, na Croácia, o imposto sobre a propriedade não é pago.

Em Espanha, a par do imposto sobre imóveis, os proprietários de casas e apartamentos terão de pagar um imposto sobre o património, cuja taxa varia entre 0,2% (valor do imóvel até 193 mil euros) e 2,5% (o imóvel é mais caro que 12 316 mil euros).

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Contas de serviços públicos – também terão de ser pagas. No entanto, o valor das contas de serviços públicos depende do consumo. Os medidores são instalados em quase todas as casas. Observamos apenas que na Europa Ocidental o pagamento de água, gás e eletricidade é maior do que no sul..

Se levarmos em consideração todos os custos totais de manutenção de uma casa ou apartamento, então um dos países mais caros é a França. A manutenção da habitação aqui leva cerca de 2-3% do valor total da propriedade, incluindo impostos sobre a propriedade local, contas de serviços públicos e seguros. Se você comparar, então, por exemplo, no Reino Unido, os custos são de cerca de 1%. Na Alemanha, a manutenção da casa também é bastante cara devido às altas taxas de serviços públicos. A manutenção de moradias na Croácia, Montenegro e Finlândia será muito mais barata.

Resumindo

O mercado imobiliário europeu é atualmente muito atraente para os investidores russos. Os preços de apartamentos e casas em muitos países europeus são muito mais baixos do que em Moscou. É por isso que muitos investidores potenciais dedicam fundos significativos à compra de imóveis estrangeiros. E de acordo com as previsões de muitos especialistas, os investimentos continuarão a crescer e ganhar impulso. A principal razão para isso é que os preços dos imóveis na Europa não devem subir no futuro próximo, e talvez em algumas regiões os preços até caiam.


Isaac Levitan, perto de Bordighera. Norte da Itália, 1890

A compra de hotéis na Europa, que nos últimos anos se tornou um tipo de investimento popular entre os nossos compatriotas, também só vai ganhar popularidade. Isso é especialmente verdadeiro para a compra de imóveis em hotéis com renda garantida. Afinal, a presença de um rendimento garantido permite, mesmo para um investidor sem experiência no ramo hoteleiro, fazer investimentos imobiliários hoteleiros sem riscos na Europa.

No entanto, se você está planejando investir na compra de um imóvel na Europa, antes disso, você deve definitivamente prestar atenção ao custo de manutenção desse objeto. Já que a manutenção de moradias em muitos países não é o prazer mais barato.

Em geral, podemos afirmar com segurança que caso você queira fazer um investimento de longo prazo, comprar um imóvel na Europa neste momento é um bom investimento. Em um futuro próximo, provavelmente não será possível obter uma receita significativa com esses investimentos e, no futuro, é muito provável que haja lucro..

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