Imobiliário suburbano na região de Moscou – tendências e perspectivas

Com base nos resultados do primeiro trimestre deste ano, ficou claro que os objetos de classe empresarial estão retornando ao mercado imobiliário suburbano perto de Moscou.

Lev Aronov. Costa. Os prédios. Trompete. 1956

Como alguns especialistas sugerem, esse segmento pode se tornar dominante no final do ano. Nesse segmento de preços, nos primeiros três meses de 2011, 60% do total de novos assentamentos entraram no mercado. A classe empresarial também se tornou líder em crescimento de preços – no período em análise, este segmento teve seu preço aumentado 6%, apesar do fato de a habitação de elite nos subúrbios se manter estável em termos de preços, e a classe econômica até perder um pouco de preço.

As liquidações de contratos e de vários formatos estão retornando rapidamente ao mercado

De acordo com o centro analítico do JSC OPIN, em 2011, devido à saturação do mercado imobiliário suburbano com terrenos sem contrato (UBP) e à transição de algumas incorporadoras para segmentos de mercado mais caros que exigem um conceito competitivo bem pensado e investimentos financeiros suficientes na fase inicial de construção, o mercado aparecerá não mais do que 50 novos objetos. Destes, segundo projeções de analistas, cerca de 80% cairão em parcelas com contrato (USP).

Ao mesmo tempo, deve-se observar que os terrenos sem contrato estão perdendo suas posições – a demanda e a oferta desses objetos estão diminuindo. No entanto, o UBP ainda mantém a liderança na estrutura de abastecimento geral, ocupando 73%, e na estrutura de transações concluídas representou 82%. Apenas, é provável que não seja por muito tempo – a tendência de diminuir o interesse em tais sites é óbvia.

Outra tendência bastante curiosa nos primeiros três meses deste ano é o aumento da participação dos assentamentos suburbanos nos quais se apresentam diversos formatos de imóveis (sobrados, chalés, USP, UBP, além de prédios de apartamentos) em diversas proporções e combinações..

Note que a participação do UBP no primeiro trimestre deste ano foi de 73%, a participação das aldeias multiformato – 13%, chalés e USP – 11%, e as moradias representaram apenas 3% do número total de objetos oferecidos no mercado.

Também deve ser notado que nos últimos 3 anos, a participação de moradias diminuiu significativamente, como dizem os especialistas, a maioria desses projetos durante a crise foram redesenhados para a construção de assentamentos multiformato.

Classe executiva será líder na estrutura de novos assentamentos em 2011

Se considerarmos todos os novos projetos que entraram no mercado no primeiro trimestre de 2011, 60% deles pertencem à classe executiva. Estes projetos, via de regra, caracterizam-se por uma boa localização, interessantes soluções arquitetônicas e de planejamento, bem como uma infraestrutura desenvolvida dentro da comunidade de chalés ou nas imediações dela. Observe que se o número de famílias em uma aldeia não ultrapassar cinquenta, então essa aldeia geralmente tem uma saída separada para o big water e atende a todos os requisitos para habitação de classe executiva. Alguns especialistas referem esses objetos à chamada classe premium..

Vinogradov Sergey Arsenievich. Na propriedade. 1090

A participação de outros segmentos de mercado (elite e econômico) entre os novos projetos de imóveis suburbanos na região de Moscou no final do 1º trimestre de 2011 representavam 20% cada.

Entre os novos projetos que entraram no mercado neste período estavam os assentamentos – “Snow Valley” “Romashkino” (rodovia Simferopol), “Pavlovy Lakes” e “Ecopark Ushakovo” (Novorizhskoye rodovia) e “Medvedevo” (Kievskoe rodovia).

No entanto, se considerarmos os objetos já existentes no mercado, então em sua estrutura as ofertas da classe econômica ainda são líderes, sua participação representava 76%, enquanto a classe executiva – 17%, e a habitação de elite suburbana – apenas 7%.

As aldeias localizadas a 55 km da capital são geralmente usadas como residência permanente durante todo o ano.

Nos primeiros três meses de 2011, os assentamentos foram distribuídos uniformemente em termos de distância do anel viário de Moscou. Esta circunstância foi influenciada pelo fato de que o processo de construção cada vez mais distante dos territórios da capital começou de forma mais ativa. Assim, a parcela de objetos localizados a uma distância de mais de 55 km do anel viário de Moscou representou 54% no período em análise, e para assentamentos dentro de 55 km do anel viário de Moscou – 46%. Convencionalmente, é possível classificar áreas distantes do anel viário de Moscou como assentamentos usados ​​para residência sazonal. As mesmas aldeias que se localizam a 55 km da capital, via de regra, são utilizadas como residência permanente durante todo o ano.

Notamos também o fato de que nos últimos meses tem havido uma tendência clara – a oferta na direção da rodovia Novorizhskoye está diminuindo rapidamente e em Dmitrovka e Rublevka continua a crescer.

No momento, cerca de 140 assentamentos de casas de campo de todos os formatos e classes são oferecidos na rodovia Novorizhskoe.

Apesar da rodovia Rublevo-Uspenskoe nos últimos 3 anos ter realizado quase totalmente seu potencial de desenvolvimento, esta direção, de acordo com os resultados do 1º trimestre de 2011, ocupa 23% da estrutura total de abastecimento em todos os projetos de assentamentos de casas de elite.

Em termos de demanda no primeiro trimestre de 2011, propriedades da classe econômica estão na liderança

De acordo com os resultados dos primeiros três meses de 2011, a maior procura (82% do total das transações concluídas) foi utilizada por terrenos sem contrato. Casas concluídas representaram apenas 4% da demanda total, e outros tipos de habitação – 14%.

A demanda por assentamentos de casas de campo da classe econômica aumentou significativamente, chegando a 78%, enquanto a classe executiva estava em demanda apenas por 14% dos compradores potenciais, e apenas 8% da demanda caiu em propriedades de elite..

Camille Pissarro. Telhados vermelhos. 1877

Se considerarmos a estrutura de demanda para o orçamento de compras, então não há grandes mudanças. Os mais populares são objetos que valem até 500 mil dólares. Recentemente, no entanto, tem havido alguma suavização na estrutura da demanda pelo custo dos imóveis suburbanos. Agora, o fator determinante na compra de uma casa de campo não é tanto o orçamento quanto a qualidade do projeto.

Outra tendência notável no 1º trimestre de 2011 é a ativação de compradores de alto orçamento. A parcela da demanda por propriedades de elite com valor superior a US $ 3 milhões foi de 8%.

A demanda por imóveis nos subúrbios perto de Moscou depende cada vez menos da direção. Isso é influenciado pelo surgimento no mercado de ofertas boas e de alta qualidade em uma variedade de áreas. A líder em demanda no primeiro trimestre continua sendo a rodovia Novorizhskoe (20% do total de solicitações). No entanto, quase o mesmo nível de demanda foi observado na direção da rodovia Kievskoe (18%), rodovia Kaluzhskoe (15%). Ao mesmo tempo, a Rublevka está perdendo um pouco sua popularidade entre os compradores potenciais..

Quanto vale uma casa de campo na região de Moscou atualmente?

Observe que, desde meados do ano passado, tem havido uma tendência de aumento constante nos preços de imóveis suburbanos de alta qualidade perto de Moscou. Os preços aumentam cerca de 3-7% ao trimestre, dependendo do tipo de propriedade. Os vendedores modernos respondem com rapidez suficiente às mudanças na demanda e fazem ajustes de preços.

De acordo com os resultados do 1º trimestre deste ano, o maior aumento de preços foi verificado nas liquidações da classe empresarial, que ascenderam a 6%. No segmento de elite dos imóveis de subúrbio, os preços estão bastante estáveis ​​- o aumento de preços foi registrado no patamar de 0,5%. As vilas de classe econômica perderam um pouco em valor – menos 0,5%. A descida dos preços neste segmento deve-se ao facto de neste momento a concorrência ser maior – os novos projectos entram no mercado, via de regra, ao preço médio de oferta, ligeiramente inferior ao do mercado. Essa tendência deve continuar até o final deste ano..

Em termos absolutos, o custo médio por sq. m de casa própria (casa de campo com terreno) no segmento de elite do mercado é de cerca de 5 mil dólares. Nos assentamentos da classe executiva, o preço médio está no patamar de 3.450 dólares por m² de uma casa, nos empreendimentos da classe econômica, 1.450 dólares por m². Ao mesmo tempo, existem objetos no mercado imobiliário suburbano na região de Moscou, onde um metro quadrado custa até 12 mil dólares. Isso geralmente é devido à grande área do terreno adjacente.

De acordo com alguns especialistas, os preços no segmento da classe executiva continuarão a crescer cerca de 5 a 7% ao trimestre. Estabilidade suficiente será observada em outros segmentos.

Resumindo

A situação que se desenvolveu no primeiro trimestre de 2011 no mercado imobiliário suburbano próximo a Moscou pode ser caracterizada como positiva, com uma tendência perceptível para o desenvolvimento e renascimento deste setor de mercado. É óbvio que a opção anticrise da construção suburbana – terrenos sem contrato – está visivelmente perdendo sua popularidade no contexto da recuperação geral da economia russa e do crescimento da demanda efetiva.

Também é positiva a tendência de crescimento na qualidade de desenvolvimento de novos projetos de assentamentos caseiros em face do acirramento da competição por potenciais compradores. Consequentemente, a qualidade da oferta é cada vez maior, o que, sem dúvida, apenas joga a favor dos compradores..

Objetos prontos que têm boas propriedades de consumo: infraestrutura, localização, etc. estão se tornando cada vez mais populares..

Espera-se que no II trimestre de 2011 a demanda por habitações suburbanas acabadas cresça cerca de 20%. Isso acontecerá em função da demanda diferida que se formou durante os períodos de crise e pós-crise..

De acordo com os resultados do primeiro trimestre de 2011, podemos afirmar com segurança que o mercado imobiliário suburbano superou a crise, e neste setor, no futuro, haverá um aumento tanto da demanda quanto da oferta de qualidade..