História do desenvolvimento dos empréstimos hipotecários

Hipoteca … Uma palavra que se tornou tão arraigada em nosso cotidiano que é percebida como algo muito familiar, familiar, claro, causando opiniões polêmicas e críticas, mas ao mesmo tempo tornou-se parte integrante da vida de muitos russos, ainda mais europeus e da grande maioria Americanos.

Sólon propôs usar como tal penhor os valiosos bens móveis e imóveis de um cidadão. E, a fim de certificar a transação no terreno do mutuário, foi instalado um posto especial no qual foram indicados os nomes do credor e do mutuário, o valor da dívida e a condição – é proibido retirar e vender propriedades deste local até que a dívida seja paga. Ou seja, em princípio, os principais pontos de um moderno contrato de empréstimo surgiram já então.

Esse pilar “falante” era chamado de “hipoteca” – “hypotheka”, que em russo significa “suporte, suporte”.

É claro que, no futuro, o uso de pilares foi abandonado, em vez deles surgiram livros especiais, chamados de “hipoteca”, mas o próprio princípio do empréstimo garantido por bens imóveis (e não apenas) pela propriedade se enraizou e recebeu um novo desenvolvimento já durante o Império Romano.

Aliás, nas repúblicas da Grécia Antiga, o sistema de empréstimos hipotecários era bastante aberto, e cada credor podia, a qualquer momento, familiarizar-se com o estado do terreno ou prédio que lhe era oferecido como garantia. O mutuário, por outro lado, poderia ter certeza de que as condições do empréstimo eram definitivas e, em caso de assédio e novas demandas do credor, ele poderia registrar uma reclamação junto às autoridades. No entanto, os próprios termos das hipotecas na Grécia Antiga eram bastante rígidos – o credor tinha todo o direito de vender a propriedade recebida como garantia se lhe fosse oferecido um preço mais alto; portanto, de muitas maneiras, esse sistema era baseado em relações pessoais e confiança entre as partes. Essas transações de crédito foram chamadas de “fiduciações”.

No Império Romano, já no século I dC, foram abertas as primeiras instituições hipotecárias, e durante o reinado do imperador Antônio Pio, no século II dC, foi desenvolvido um sistema de atos legislativos que regulamentava a atividade dessas instituições de crédito.

É interessante que os primeiros programas estaduais, segundo os quais empréstimos a segmentos especialmente necessitados da população – órfãos e viúvas, eram emitidos a taxas preferenciais, surgiram na Roma antiga, sob o imperador Trajano. Naquela época, a taxa preferencial era de 5% ao ano.

Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La justice de Trajan. 1840

Ao mesmo tempo, uma operação de empréstimo com penhor em forma de imóvel sofreu alterações – o credor passou a ter o direito de vender o imóvel penhorado apenas se o mutuário não cumprisse as suas obrigações de pagar a garantia dentro do prazo. Tal acordo foi chamado de “pygnus” – uma promessa informal.

Simultaneamente com o desenvolvimento das hipotecas, surgiram os primeiros fraudadores – alguns proprietários de imóveis hipotecaram suas propriedades várias vezes e, assim, receberam um valor muito superior ao valor real de uma casa ou terreno.

Após a queda do Império Romano, as hipotecas aguardavam um período de algum esquecimento, até o surgimento de estados suficientemente desenvolvidos da Europa Medieval. No entanto, as transações em que o empréstimo foi garantido por bens imóveis do mutuário e, especialmente, propriedades valiosas têm sido realizadas ao longo dos séculos, sem qualquer intervenção das autoridades estatais..

Hipoteca na Idade Média

Uma nova rodada no desenvolvimento das hipotecas começou na Idade Média, quando o sistema escravista começou a perder terreno e a provisão de terras para arrendamento se tornou mais difundida. Inicialmente, o objeto de promessa mais comum eram ferramentas de trabalho e, em seguida, imóveis.

É interessante que, por exemplo, na Alemanha, as hipotecas como tal surgiram no século XIV, mas as primeiras instituições estatais que oficialmente concederam empréstimos garantidos por imóveis abriram apenas no século XVIII. Ou seja, inicialmente, os cidadãos comuns celebraram acordos de empréstimo de segurança sem qualquer coordenação com agências governamentais. Posteriormente, o papel das autoridades na regulação do sistema de crédito aumentou significativamente, surgiram as hipotecas, limitadas no tempo, as correspondentes condições passaram a ser inscritas na carteira de hipotecas, bem como os empréstimos, repartidos por grau de importância, devido aos requisitos da legislação.

Na França, os empréstimos hipotecários se generalizaram um pouco mais tarde – apenas no século 16, e então ainda não eram públicos, não eram regulamentados pelo estado e eram baseados principalmente em relações de confiança.

Na Rússia, as primeiras menções à concessão de um empréstimo em garantia datam do século 13, o estado da época também não regulamentava os termos das transações.

É por causa da falta de interferência nas relações de crédito das autoridades e da falta de leis pertinentes, já no século 16, surgiram as primeiras menções à fraude – como na antiguidade, alguns proprietários hipotecaram lotes diversas vezes.

Ilya Repin. Caminhões de barcaças no Volga. 1870-1873

Nos anúncios e documentos da época, encontram-se referências à transmissão de bens penhorados a “outras mãos”, sobre penhor de parcela “já penhorada anteriormente”, o que indica a utilização generalizada do crédito hipotecário e o surgimento de várias opções de transacção.

História recente – a era de ouro das hipotecas

O aumento da popularidade dos empréstimos hipotecários e o desenvolvimento do sistema de regulação estatal começaram na segunda metade do século XVIII. Primeiro banco estatal a conceder empréstimos a proprietários de terras para a garantia de terrenos inaugurados em 1770 na Silésia, após três anos de operação, quando o sistema provou sua eficácia e rentabilidade, instituições semelhantes foram abertas na Prússia.

Na Áustria, o primeiro banco especializado na concessão de empréstimos garantidos por imóveis foi inaugurado em 1811, na França – em 1852. A propósito, o primeiro banco hipotecário francês – “Credit foncier de France” está operando com sucesso até hoje.

Na Rússia, os primeiros bancos nobres, que forneciam empréstimos como garantia de propriedades e mansões, foram abertos durante o reinado de Elizabeth Petrovna, em 1754. Eles creditaram apenas as camadas superiores da sociedade – exclusivamente a aristocracia. Alguns anos depois, os primeiros bancos hipotecários para a classe mercantil foram abertos no Commerce Collegium e no porto de São Petersburgo, e em 1786 a Imperatriz, por decreto, uniu todas essas instituições em um único Banco Estatal de Empréstimos.

Alexander Grigorievich Varnik. Conde Mikhail Mikhailovich Speransky. 1824

Já no início do século 19, Mikhail Speransky, um famoso estadista da época de Alexandre o Primeiro, desenvolveu uma detalhada lei de penhor, cujas principais disposições foram incluídas no Código de Direito Civil.

Em 1870, 11 bancos já operavam no Império Russo, com abertura de filiais em todo o país. Foram os bancos hipotecários estaduais que concederam empréstimos aos camponeses para a compra de terras dos proprietários após a abolição da servidão, de modo que o papel dessas instituições na história de nosso país não pode ser subestimado..

Antes da revolução, os empréstimos hipotecários na Rússia se desenvolveram não menos e frequentemente em um ritmo mais rápido do que na Europa. Mas, depois de 1917, um empréstimo garantido em nosso país foi entregue não apenas ao esquecimento – foi oficialmente proibido. Então, nos anos 90, a Rússia teve que reconstruir seu sistema de empréstimos hipotecários..

Experiência americana

O interesse pelo sistema hipotecário dos Estados Unidos da América aumentou acentuadamente após a crise financeira de 2008, porque, como sabem, a recessão económica que varreu quase todo o mundo começou precisamente com a crise das hipotecas nos Estados Unidos..

Enquanto isso, um sistema tão influente e em grande escala começou a se formar não muito tempo atrás, antes da Grande Depressão, o governo dos Estados Unidos não estava muito interessado no sistema de garantia de crédito e as hipotecas na América eram emitidas principalmente por pequenos bancos privados, e o próprio sistema não era muito eficaz e muitas vezes passava por períodos de crise.

Em 1934, o governo de Theodore Roosevelt finalmente compreendeu como os empréstimos hipotecários poderiam ser usados ​​de maneira eficaz para reanimar a economia do país. Foi criada a Federal Housing Administration, que padronizou as condições de concessão de crédito, sob sua influência, começou a se formar um mercado secundário de empréstimos. Os próprios empréstimos hipotecários foram categorizados como investimentos de baixo risco, o que contribuiu para um aumento de sua popularidade entre diferentes segmentos da população..

John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

Em 1938 surgiu a Federal Mortgage Lending Association ou “Fannie Mae”, com a sua participação foi possível estabelecer um sistema de crédito em que os riscos são transferidos de um credor para um investidor que compra ações e títulos em garantia.

1970, a Federal Mortgage Lending Commission, mais conhecida como “Freddy Mac”, foi fundada. Ambas as organizações são instituições privadas; agências governamentais, como o Departamento de Desenvolvimento Urbano e Habitacional, também estão envolvidas em empréstimos hipotecários..

A enorme disseminação dos empréstimos hipotecários nos Estados Unidos foi causada por sua disponibilidade, mas no final, quando o Federal Reserve foi forçado a aumentar as taxas e as hipotecas começaram a subir de preço, muitos americanos não conseguiram pagar os pagamentos do empréstimo em dia, o que acabou levando à crise financeira.

O mercado hipotecário moderno

Hoje a Rússia pertence aos países com um sistema de hipotecas bastante fraco. Para efeito de comparação: apenas 10% dos russos solicitaram a instituições bancárias a obtenção de um empréstimo garantido por imóveis, nos países europeus esse número chega a 40-50% e nos EUA mais de 90% dos cidadãos têm experiência na obtenção de um empréstimo hipotecário.

Quanto às taxas médias de hipotecas, no Japão você pode comprar um apartamento ou casa por apenas 2% ao ano, na Alemanha e na França os juros dos empréstimos garantidos por imóveis são de 4-5%, na pátria da hipoteca, na Grécia a taxa de juros média liquidado em 6% ao ano, e nos Estados Unidos – 3,2-3,5%.

Quanto ao pagamento inicial, a prática geralmente aceita pelos EUA antes da crise era a concessão de uma hipoteca sem nenhum pagamento inicial. No Japão e nos países da UE, na maioria das vezes, o mutuário deve pagar 10% do valor do imóvel no primeiro pagamento. Os bancos russos geralmente fornecem empréstimos hipotecários sujeitos ao pagamento inicial no valor de 30% do valor do objeto do empréstimo.

Como você pode ver, as taxas hipotecárias russas ainda são várias vezes superiores aos juros dos empréstimos em outros países desenvolvidos, e o pagamento inicial é bastante elevado, é esta situação que determina a popularidade dos empréstimos hipotecários entre a população do nosso país..