Hipotecas: 10 dicas e equívocos sobre isso

Em primeiro lugar, a obtenção de um empréstimo significa a necessidade de efetuar pagamentos mensais (em dia estritamente definido) para pagar o principal e os juros do empréstimo. Na maioria dos casos, você pode depositar dinheiro em espécie em uma conta em uma agência do banco credor ou por transferência eletrônica de outro banco (por exemplo, instruindo o departamento de contabilidade do empregador a transferir uma determinada quantia mensalmente de acordo com os detalhes especificados). O principal é que, no dia do próximo pagamento, você tenha o valor necessário em sua conta à ordem. Se, por exemplo, você precisar se ausentar por muito tempo, deverá depositar uma quantia suficiente para quitar várias prestações mensais..

Em caso de atraso, é cobrada multa (em bancos diferentes 0,2-0,5% por cada dia de atraso no pagamento). Porém, se for insignificante, é explicado por motivos muito bons, e o mutuário foi anteriormente distinguido por “excelente disciplina de pagamento”, o banco pode prescindir de penalidades.

10 dicas para obter um empréstimo

1. Avalie suas capacidades.

Em primeiro lugar, determine quanto empréstimo você pode solicitar e quanto custará o apartamento. Calculadoras de crédito, que estão nos sites de muitos bancos, ajudarão nesse sentido. Lembre-se de que, na maioria dos casos, o pagamento mensal não pode ser superior a 40% da receita, e o valor máximo do empréstimo está limitado, em regra, a 70-80% do custo do apartamento adquirido. Os corretores de crédito também podem ajudar na escolha de um programa de hipotecas – agências especiais destinadas a acumular informações sobre pacotes de serviços de hipotecas, aconselhar o mutuário e ajudá-lo a coletar documentos e obter um empréstimo.

2. Concorde com seu chefe.

Descubra com o empregador se ele concorda em confirmar sua renda e de que forma isso será feito (certificado em forma de 2-NDFL, uma carta em formato livre assinada pelo gerente ou uma conversa pessoal entre o chefe e o agente de crédito). Se a sua empresa não está disposta a fornecer informações sobre o salário real de seus funcionários, vale a pena procurar um banco “fiel” que concorde com um comprovante de renda diferente.

3. A taxa de juros não é tudo.

Não vale a pena concordar com um empréstimo de mais de 15% ao ano em rublos e 12% ao ano em moeda estrangeira. No entanto, tenha em mente que um banco pode declarar uma taxa de juros baixa, mas ainda assim cobrar taxas de “compensação” bastante significativas, como uma taxa de gerenciamento de conta anual ou taxas inflacionadas de uma seguradora fechada.

4. Não seja astuto na entrevista.

Você ainda será levado para o campo aberto – os oficiais de crédito têm uma boa idéia de quanto custam babá, manutenção do carro, etc. E se você ainda conseguir enganar os banqueiros e obter um grande montante de empréstimo, você pode criar problemas para si mesmo: mensal pagamentos ao banco podem ser opressores para o orçamento familiar.

5. Leia o contrato com atenção.

O ideal é consultar um advogado sobre os pontos “sutis” do contrato. Pontos que requerem atenção especial – possibilidade de revisão das condições de concessão do empréstimo, interrupção de pagamentos, responsabilidade do tomador em caso de atraso, etc..

6. Esteja preparado para o inesperado.

É possível que a obtenção de um empréstimo requeira investimentos adicionais de sua parte, além das taxas bancárias. Uma quantia bastante significativa é geralmente o custo de encontrar um apartamento – os serviços de um corretor de imóveis, coleta de documentos, etc. Descubra quais documentos devem ser apresentados ao banco para a conclusão de um contrato. Lembre-se de que a lista deles pode se expandir significativamente no processo de fechar um negócio. Tenha em mente que alguns bancos impõem os serviços de “seus” notários a taxas inflacionadas.

7. Decida no mercado.

A taxa do “primário” antes do registro de habitação em propriedade na maioria dos bancos é mais alta em 2-3 pontos percentuais. E levando-se em conta as últimas mudanças na legislação, os preços devem subir no mercado imobiliário primário. Porém, no caso de compra de um apartamento novo, geralmente não é necessário gastar dinheiro com corretor de imóveis, e não há necessidade de verificar a pureza legal da moradia adquirida. Além disso, nem toda “habitação secundária” é adequada para hipoteca – a casa não deve ser demolida, caso contrário, o banco não concordará em emprestar para tal apartamento.

8. Escolha um corretor de imóveis.

O corretor imobiliário deve ser fiel à hipoteca. Caso contrário, ele repetirá sem parar que a venda “limpa” do apartamento seria muito mais rápida, ressentindo-se quando você pede documentos adicionais e exige pagamentos adicionais. Além disso, o corretor de imóveis deve dar a garantia da limpeza legal do apartamento. Conseguir o legítimo dono da sua casa após dois ou três anos de liquidação do empréstimo pode ser caro. Nesse caso, a seguradora vai pagar ao banco por você, mas o dinheiro gasto não pode ser devolvido.

9. Verifique as rotas de fuga.

Avalie com que rapidez você pode encontrar um novo emprego com um nível de renda aceitável para o pagamento do empréstimo. E se o seu cônjuge estiver agindo como co-mutuário, antes de solicitar uma hipoteca, pense em assinar um contrato de casamento para evitar um número significativo de problemas com o recadastramento de dívidas e divisão de bens em caso de divórcio..

10. Pense novamente.

Segundo a maioria dos mutuários, se é possível prescindir da hipoteca e comprar um apartamento “limpo” (por exemplo, tendo recebido um empréstimo regular), vale a pena utilizá-lo. Levando em consideração o pagamento de juros, o custo de um apartamento “hipotecado” aumenta 60-90%. Além disso, até que o empréstimo seja totalmente reembolsado, você não poderá dispor livremente da habitação, qualquer transação com ela deve ser acordada com o banco hipotecário.

10 equívocos

Equívoco # 1: empréstimo para compra de apartamento é emitido por imobiliária

Estranhamente, esse equívoco é constantemente enfrentado por agências de hipotecas. Enquanto isso, os empréstimos são emitidos pelos bancos e as agências fornecem serviços intermediários – ajudam os mutuários em potencial a escolher um esquema de hipoteca adequado, avaliar corretamente seus pedidos, coletar documentos, etc. Cerca de 80% dos devedores são pessoas que trocam sua propriedade por outra melhor por meio de uma hipoteca. Isso requer, em primeiro lugar, uma avaliação dos imóveis existentes; no segundo – os desejos do cliente. Além disso, os bancos têm requisitos especiais para apartamentos adquiridos por meio de hipoteca. Encontrar um imóvel adequado, tendo em conta as condições do banco, também é tarefa do corretor de imóveis.

Equívoco # 2: o banco não impõe exigências especiais sobre a receita dos tomadores, uma vez que o apartamento adquirido está penhorado, o que significa que o banco não arrisca nada

Na compra de um apartamento através de hipoteca, o imóvel adquirido é deixado como penhor – esta é uma garantia para o banco. No entanto, o objetivo do banco não é devolver o dinheiro investido, mas obter lucro com ele (ou seja, juros sobre o empréstimo). Portanto, certos requisitos são impostos ao nível de receita do mutuário. O valor do empréstimo depende diretamente do tamanho do salário. A pedido do banco, o valor dos pagamentos mensais do empréstimo não deve ser superior a 35–40% da renda mensal (oficial ou não oficial). Com base na renda do mutuário, calcula-se o valor máximo dos pagamentos mensais para ele, e disso depende o valor máximo do empréstimo que o banco está pronto para fornecer ao cliente. Ao mesmo tempo, o regime de hipoteca permite aumentar o valor da renda, levando em consideração a renda total dos cônjuges.

Equívoco nº 3: ao comprar um apartamento a crédito, o apartamento é propriedade do banco

Esse erro ocorre devido ao fato de que as pessoas confundem hipoteca e propriedade. Na verdade, um apartamento comprado por meio de uma hipoteca está garantido a um banco. No entanto, o penhor é apenas um estorvo. O mutuário passa a ser o proprietário do apartamento adquirido, e imediatamente. O mutuário pode morar em apartamento, cadastrar todos os membros da família ou até mesmo alugar um apartamento (com autorização do banco). O único ônus (está registrado no RRB) é que até o comprador pagar o empréstimo, ele não pode vender nem trocar o apartamento.

Equívoco # 4: ao comprar um apartamento no mercado primário, a hipoteca é o apartamento comprado inacabado

Isso não é inteiramente verdade. Um apartamento pode ser objeto de hipoteca somente após o registro do direito de propriedade – no caso de um apartamento inacabado, isso é impossível. Ao trabalhar com o mercado primário, os bancos usam dois esquemas. Ao trabalhar de acordo com o primeiro esquema, o próprio cliente escolhe a empresa incorporadora e o objeto em que compra um apartamento. No entanto, dados os altos riscos no campo da participação acionária, o banco exige que o mutuário prometa o apartamento que já possui. Após a conclusão da construção e o surgimento da propriedade do novo apartamento, o banco retira a garantia do apartamento antigo e toma o novo como garantia. No segundo esquema, o banco credencia várias construtoras que foram aprovadas na auditoria financeira. Nesse caso, o número de empresas e objetos que o mutuário pode escolher é limitado, mas nenhuma garantia é exigida na forma de um apartamento existente..

Equívoco # 5: obter um empréstimo não custa nada

Infelizmente, isto não é verdade. Ao obter um empréstimo hipotecário, o mutuário deve estar preparado para pagamentos significativos de quantia total. Por exemplo, apenas para a consideração do pedido pelo comitê de crédito (sem garantia do resultado), você precisará pagar cerca de $ 100. Após a seleção do objeto, será necessário pagar pela sua avaliação independente (pelo avaliador do banco) – $ 100-150. Para abrir uma conta em banco, eles pagam de 0,75% a 1% do valor do empréstimo. Após a compra, você também precisará pagar prêmios de seguro – 1,5-1,8% do valor do empréstimo.

Equívoco # 6: sem dinheiro para uma entrada, você nem deveria pensar em uma hipoteca

O pagamento inicial (ou seja, o valor que deve ser pago para comprar um apartamento por conta própria) é em vários bancos de 20-30% do custo do apartamento. Existem duas maneiras de fazer sem um pagamento inicial. A primeira é a obtenção de um empréstimo para consumo (o valor recebido é investido na compra de um apartamento). A segunda forma está disponível, desde que o mutuário já possua algum imóvel. Neste caso, a operação pode ser realizada em regime de troca hipotecária. O dinheiro recebido com a venda do imóvel existente será creditado como um pagamento inicial..

Equívoco nº 7: se o banco der permissão ao mutuário para um determinado valor, o cliente receberá, independentemente do custo do apartamento

Se o banco emitiu uma licença de empréstimo ao tomador, digamos, em $ 30.000, o tomador espera exatamente esse valor. No entanto, o banco estipula que o empréstimo concedido não será superior a 80% (ou 70% – dependendo do banco) do custo do apartamento. Ou seja, se o mutuário encontrar um apartamento no valor de $ 35.000, o banco não lhe dará os $ 30.000 prometidos, mas apenas $ 28.000 (80% do custo do apartamento). Também existe uma situação em que o apartamento escolhido pelo cliente é avaliado abaixo do seu valor de mercado por uma avaliação bancária independente (por exigência do vendedor). Nesse caso, o banco concordará em conceder empréstimo apenas no valor de 80% (70%) do valor de avaliação. Em seguida, o mutuário deve procurar o dinheiro que faltava para a compra por conta própria ou procurar outro apartamento.

Equívoco # 8: todos os riscos do mutuário são segurados

É um equívoco comum que toda transação de hipoteca é necessariamente segurada. Ao comprar um apartamento por meio de hipoteca, os bancos exigem os seguintes tipos de seguro: seguro de direitos de propriedade, propriedade, bem como de vida e capacidade de trabalho do mutuário. Todos os custos de seguro são suportados pelo mutuário. Ao mesmo tempo, não são segurados os riscos do tomador, mas sim os riscos do banco e, em caso de sinistro, todos os pagamentos serão feitos ao banco. Se desejar, o mutuário pode segurar seus próprios riscos, mas ele terá que pagar por isso separadamente.

Equívoco # 9: se o banco falir, os credores do banco forçarão o mutuário a pagar a dívida inteira de uma vez

Isso não é verdade. Se um banco vai à falência, seus ativos vão para os credores. Mas isso não afeta o destino do mutuário. O mutuário simplesmente muda o beneficiário, em favor de quem ele paga o valor restante e os juros. Independentemente da mudança do credor, os termos do contrato de empréstimo não podem ser revisados ​​em nenhum caso.

Equívoco # 10: se após vários anos de reembolso dos valores do empréstimo, o mutuário não puder mais pagar o valor necessário, o banco levará tudo.

Isso não é verdade. Ao pagar juros sobre um empréstimo por vários anos, a pessoa consegue pagar uma parte do empréstimo ao banco. Além disso, ainda há dinheiro contribuído como entrada. Esta participação no apartamento pertence ao mutuário. Caso o mutuário não consiga mais pagar as parcelas do empréstimo, o apartamento que comprou é trocado. Para o mutuário, a moradia é comprada pelo valor que ele pagou, e o pagamento adicional vai para pagar a dívida com o banco.