Hipotecas: 10 dicas e equívocos sobre isso

Em primeiro lugar, a obten√ß√£o de um empr√©stimo significa a necessidade de efetuar pagamentos mensais (em dia estritamente definido) para pagar o principal e os juros do empr√©stimo. Na maioria dos casos, voc√™ pode depositar dinheiro em esp√©cie em uma conta em uma ag√™ncia do banco credor ou por transfer√™ncia eletr√īnica de outro banco (por exemplo, instruindo o departamento de contabilidade do empregador a transferir uma determinada quantia mensalmente de acordo com os detalhes especificados). O principal √© que, no dia do pr√≥ximo pagamento, voc√™ tenha o valor necess√°rio em sua conta √† ordem. Se, por exemplo, voc√™ precisar se ausentar por muito tempo, dever√° depositar uma quantia suficiente para quitar v√°rias presta√ß√Ķes mensais..

Em caso de atraso, √© cobrada multa (em bancos diferentes 0,2-0,5% por cada dia de atraso no pagamento). Por√©m, se for insignificante, √© explicado por motivos muito bons, e o mutu√°rio foi anteriormente distinguido por “excelente disciplina de pagamento”, o banco pode prescindir de penalidades.

10 dicas para obter um empréstimo

1. Avalie suas capacidades.

Em primeiro lugar, determine quanto empr√©stimo voc√™ pode solicitar e quanto custar√° o apartamento. Calculadoras de cr√©dito, que est√£o nos sites de muitos bancos, ajudar√£o nesse sentido. Lembre-se de que, na maioria dos casos, o pagamento mensal n√£o pode ser superior a 40% da receita, e o valor m√°ximo do empr√©stimo est√° limitado, em regra, a 70-80% do custo do apartamento adquirido. Os corretores de cr√©dito tamb√©m podem ajudar na escolha de um programa de hipotecas – ag√™ncias especiais destinadas a acumular informa√ß√Ķes sobre pacotes de servi√ßos de hipotecas, aconselhar o mutu√°rio e ajud√°-lo a coletar documentos e obter um empr√©stimo.

2. Concorde com seu chefe.

Descubra com o empregador se ele concorda em confirmar sua renda e de que forma isso ser√° feito (certificado em forma de 2-NDFL, uma carta em formato livre assinada pelo gerente ou uma conversa pessoal entre o chefe e o agente de cr√©dito). Se a sua empresa n√£o est√° disposta a fornecer informa√ß√Ķes sobre o sal√°rio real de seus funcion√°rios, vale a pena procurar um banco “fiel” que concorde com um comprovante de renda diferente.

3. A taxa de juros não é tudo.

N√£o vale a pena concordar com um empr√©stimo de mais de 15% ao ano em rublos e 12% ao ano em moeda estrangeira. No entanto, tenha em mente que um banco pode declarar uma taxa de juros baixa, mas ainda assim cobrar taxas de “compensa√ß√£o” bastante significativas, como uma taxa de gerenciamento de conta anual ou taxas inflacionadas de uma seguradora fechada.

4. N√£o seja astuto na entrevista.

Você ainda será levado para o campo aberto Рos oficiais de crédito têm uma boa idéia de quanto custam babá, manutenção do carro, etc. E se você ainda conseguir enganar os banqueiros e obter um grande montante de empréstimo, você pode criar problemas para si mesmo: mensal pagamentos ao banco podem ser opressores para o orçamento familiar.

5. Leia o contrato com atenção.

O ideal √© consultar um advogado sobre os pontos “sutis” do contrato. Pontos que requerem aten√ß√£o especial – possibilidade de revis√£o das condi√ß√Ķes de concess√£o do empr√©stimo, interrup√ß√£o de pagamentos, responsabilidade do tomador em caso de atraso, etc..

6. Esteja preparado para o inesperado.

√Č poss√≠vel que a obten√ß√£o de um empr√©stimo requeira investimentos adicionais de sua parte, al√©m das taxas banc√°rias. Uma quantia bastante significativa √© geralmente o custo de encontrar um apartamento – os servi√ßos de um corretor de im√≥veis, coleta de documentos, etc. Descubra quais documentos devem ser apresentados ao banco para a conclus√£o de um contrato. Lembre-se de que a lista deles pode se expandir significativamente no processo de fechar um neg√≥cio. Tenha em mente que alguns bancos imp√Ķem os servi√ßos de “seus” not√°rios a taxas inflacionadas.

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7. Decida no mercado.

A taxa do “prim√°rio” antes do registro de habita√ß√£o em propriedade na maioria dos bancos √© mais alta em 2-3 pontos percentuais. E levando-se em conta as √ļltimas mudan√ßas na legisla√ß√£o, os pre√ßos devem subir no mercado imobili√°rio prim√°rio. Por√©m, no caso de compra de um apartamento novo, geralmente n√£o √© necess√°rio gastar dinheiro com corretor de im√≥veis, e n√£o h√° necessidade de verificar a pureza legal da moradia adquirida. Al√©m disso, nem toda “habita√ß√£o secund√°ria” √© adequada para hipoteca – a casa n√£o deve ser demolida, caso contr√°rio, o banco n√£o concordar√° em emprestar para tal apartamento.

8. Escolha um corretor de imóveis.

O corretor imobili√°rio deve ser fiel √† hipoteca. Caso contr√°rio, ele repetir√° sem parar que a venda “limpa” do apartamento seria muito mais r√°pida, ressentindo-se quando voc√™ pede documentos adicionais e exige pagamentos adicionais. Al√©m disso, o corretor de im√≥veis deve dar a garantia da limpeza legal do apartamento. Conseguir o leg√≠timo dono da sua casa ap√≥s dois ou tr√™s anos de liquida√ß√£o do empr√©stimo pode ser caro. Nesse caso, a seguradora vai pagar ao banco por voc√™, mas o dinheiro gasto n√£o pode ser devolvido.

9. Verifique as rotas de fuga.

Avalie com que rapidez voc√™ pode encontrar um novo emprego com um n√≠vel de renda aceit√°vel para o pagamento do empr√©stimo. E se o seu c√īnjuge estiver agindo como co-mutu√°rio, antes de solicitar uma hipoteca, pense em assinar um contrato de casamento para evitar um n√ļmero significativo de problemas com o recadastramento de d√≠vidas e divis√£o de bens em caso de div√≥rcio..

10. Pense novamente.

Segundo a maioria dos mutu√°rios, se √© poss√≠vel prescindir da hipoteca e comprar um apartamento “limpo” (por exemplo, tendo recebido um empr√©stimo regular), vale a pena utiliz√°-lo. Levando em considera√ß√£o o pagamento de juros, o custo de um apartamento “hipotecado” aumenta 60-90%. Al√©m disso, at√© que o empr√©stimo seja totalmente reembolsado, voc√™ n√£o poder√° dispor livremente da habita√ß√£o, qualquer transa√ß√£o com ela deve ser acordada com o banco hipotec√°rio.

10 equívocos

Equívoco # 1: empréstimo para compra de apartamento é emitido por imobiliária

Estranhamente, esse equ√≠voco √© constantemente enfrentado por ag√™ncias de hipotecas. Enquanto isso, os empr√©stimos s√£o emitidos pelos bancos e as ag√™ncias fornecem servi√ßos intermedi√°rios – ajudam os mutu√°rios em potencial a escolher um esquema de hipoteca adequado, avaliar corretamente seus pedidos, coletar documentos, etc. Cerca de 80% dos devedores s√£o pessoas que trocam sua propriedade por outra melhor por meio de uma hipoteca. Isso requer, em primeiro lugar, uma avalia√ß√£o dos im√≥veis existentes; no segundo – os desejos do cliente. Al√©m disso, os bancos t√™m requisitos especiais para apartamentos adquiridos por meio de hipoteca. Encontrar um im√≥vel adequado, tendo em conta as condi√ß√Ķes do banco, tamb√©m √© tarefa do corretor de im√≥veis.

Equ√≠voco # 2: o banco n√£o imp√Ķe exig√™ncias especiais sobre a receita dos tomadores, uma vez que o apartamento adquirido est√° penhorado, o que significa que o banco n√£o arrisca nada

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Na compra de um apartamento atrav√©s de hipoteca, o im√≥vel adquirido √© deixado como penhor – esta √© uma garantia para o banco. No entanto, o objetivo do banco n√£o √© devolver o dinheiro investido, mas obter lucro com ele (ou seja, juros sobre o empr√©stimo). Portanto, certos requisitos s√£o impostos ao n√≠vel de receita do mutu√°rio. O valor do empr√©stimo depende diretamente do tamanho do sal√°rio. A pedido do banco, o valor dos pagamentos mensais do empr√©stimo n√£o deve ser superior a 35‚Äď40% da renda mensal (oficial ou n√£o oficial). Com base na renda do mutu√°rio, calcula-se o valor m√°ximo dos pagamentos mensais para ele, e disso depende o valor m√°ximo do empr√©stimo que o banco est√° pronto para fornecer ao cliente. Ao mesmo tempo, o regime de hipoteca permite aumentar o valor da renda, levando em considera√ß√£o a renda total dos c√īnjuges.

Equ√≠voco n¬ļ 3: ao comprar um apartamento a cr√©dito, o apartamento √© propriedade do banco

Esse erro ocorre devido ao fato de que as pessoas confundem hipoteca e propriedade. Na verdade, um apartamento comprado por meio de uma hipoteca est√° garantido a um banco. No entanto, o penhor √© apenas um estorvo. O mutu√°rio passa a ser o propriet√°rio do apartamento adquirido, e imediatamente. O mutu√°rio pode morar em apartamento, cadastrar todos os membros da fam√≠lia ou at√© mesmo alugar um apartamento (com autoriza√ß√£o do banco). O √ļnico √īnus (est√° registrado no RRB) √© que at√© o comprador pagar o empr√©stimo, ele n√£o pode vender nem trocar o apartamento.

Equívoco # 4: ao comprar um apartamento no mercado primário, a hipoteca é o apartamento comprado inacabado

Isso n√£o √© inteiramente verdade. Um apartamento pode ser objeto de hipoteca somente ap√≥s o registro do direito de propriedade – no caso de um apartamento inacabado, isso √© imposs√≠vel. Ao trabalhar com o mercado prim√°rio, os bancos usam dois esquemas. Ao trabalhar de acordo com o primeiro esquema, o pr√≥prio cliente escolhe a empresa incorporadora e o objeto em que compra um apartamento. No entanto, dados os altos riscos no campo da participa√ß√£o acion√°ria, o banco exige que o mutu√°rio prometa o apartamento que j√° possui. Ap√≥s a conclus√£o da constru√ß√£o e o surgimento da propriedade do novo apartamento, o banco retira a garantia do apartamento antigo e toma o novo como garantia. No segundo esquema, o banco credencia v√°rias construtoras que foram aprovadas na auditoria financeira. Nesse caso, o n√ļmero de empresas e objetos que o mutu√°rio pode escolher √© limitado, mas nenhuma garantia √© exigida na forma de um apartamento existente..

Equívoco # 5: obter um empréstimo não custa nada

Infelizmente, isto não é verdade. Ao obter um empréstimo hipotecário, o mutuário deve estar preparado para pagamentos significativos de quantia total. Por exemplo, apenas para a consideração do pedido pelo comitê de crédito (sem garantia do resultado), você precisará pagar cerca de $ 100. Após a seleção do objeto, será necessário pagar pela sua avaliação independente (pelo avaliador do banco) Р$ 100-150. Para abrir uma conta em banco, eles pagam de 0,75% a 1% do valor do empréstimo. Após a compra, você também precisará pagar prêmios de seguro Р1,5-1,8% do valor do empréstimo.

Equívoco # 6: sem dinheiro para uma entrada, você nem deveria pensar em uma hipoteca

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O pagamento inicial (ou seja, o valor que deve ser pago para comprar um apartamento por conta própria) é em vários bancos de 20-30% do custo do apartamento. Existem duas maneiras de fazer sem um pagamento inicial. A primeira é a obtenção de um empréstimo para consumo (o valor recebido é investido na compra de um apartamento). A segunda forma está disponível, desde que o mutuário já possua algum imóvel. Neste caso, a operação pode ser realizada em regime de troca hipotecária. O dinheiro recebido com a venda do imóvel existente será creditado como um pagamento inicial..

Equ√≠voco n¬ļ 7: se o banco der permiss√£o ao mutu√°rio para um determinado valor, o cliente receber√°, independentemente do custo do apartamento

Se o banco emitiu uma licença de empréstimo ao tomador, digamos, em $ 30.000, o tomador espera exatamente esse valor. No entanto, o banco estipula que o empréstimo concedido não será superior a 80% (ou 70% Рdependendo do banco) do custo do apartamento. Ou seja, se o mutuário encontrar um apartamento no valor de $ 35.000, o banco não lhe dará os $ 30.000 prometidos, mas apenas $ 28.000 (80% do custo do apartamento). Também existe uma situação em que o apartamento escolhido pelo cliente é avaliado abaixo do seu valor de mercado por uma avaliação bancária independente (por exigência do vendedor). Nesse caso, o banco concordará em conceder empréstimo apenas no valor de 80% (70%) do valor de avaliação. Em seguida, o mutuário deve procurar o dinheiro que faltava para a compra por conta própria ou procurar outro apartamento.

Equívoco # 8: todos os riscos do mutuário são segurados

√Č um equ√≠voco comum que toda transa√ß√£o de hipoteca √© necessariamente segurada. Ao comprar um apartamento por meio de hipoteca, os bancos exigem os seguintes tipos de seguro: seguro de direitos de propriedade, propriedade, bem como de vida e capacidade de trabalho do mutu√°rio. Todos os custos de seguro s√£o suportados pelo mutu√°rio. Ao mesmo tempo, n√£o s√£o segurados os riscos do tomador, mas sim os riscos do banco e, em caso de sinistro, todos os pagamentos ser√£o feitos ao banco. Se desejar, o mutu√°rio pode segurar seus pr√≥prios riscos, mas ele ter√° que pagar por isso separadamente.

Equívoco # 9: se o banco falir, os credores do banco forçarão o mutuário a pagar a dívida inteira de uma vez

Isso n√£o √© verdade. Se um banco vai √† fal√™ncia, seus ativos v√£o para os credores. Mas isso n√£o afeta o destino do mutu√°rio. O mutu√°rio simplesmente muda o benefici√°rio, em favor de quem ele paga o valor restante e os juros. Independentemente da mudan√ßa do credor, os termos do contrato de empr√©stimo n√£o podem ser revisados ‚Äč‚Äčem nenhum caso.

Equívoco # 10: se após vários anos de reembolso dos valores do empréstimo, o mutuário não puder mais pagar o valor necessário, o banco levará tudo.

Isso não é verdade. Ao pagar juros sobre um empréstimo por vários anos, a pessoa consegue pagar uma parte do empréstimo ao banco. Além disso, ainda há dinheiro contribuído como entrada. Esta participação no apartamento pertence ao mutuário. Caso o mutuário não consiga mais pagar as parcelas do empréstimo, o apartamento que comprou é trocado. Para o mutuário, a moradia é comprada pelo valor que ele pagou, e o pagamento adicional vai para pagar a dívida com o banco.

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