Gestão de edifícios de apartamentos – que é a melhor forma de escolher

A legislação russa permite três opções principais para a gestão de edifícios de apartamentos. Considere as características, vantagens e desvantagens de cada um deles, bem como as situações em que cada um desses tipos de controle será mais preferível..

Os tempos em que todos os problemas do prédio eram tratados pelos trabalhadores dos escritórios de habitação estão gradualmente desaparecendo no passado. Em 2005, o novo Código de Habitação da Federação Russa determinou que dentro de um ano a partir do momento em que este documento foi adotado, os residentes devem decidir quem vai administrar a casa:

• uma empresa privada que exercerá as suas atividades em regime de remuneração, mediante contrato com inquilinos;
• associação de proprietários (HOA), em que a casa é administrada diretamente por representantes dos locatários;
• os próprios residentes na forma de gestão direta.

Mas em muitas casas, em vez de uma associação de proprietários, existem ZhSK (cooperativa de construção de moradias), ZhNK (cooperativa de acumulação de moradias) ou outros tipos de associações de residentes.

Essas cooperativas não são uma forma separada de gestão, a grande maioria delas foi criada na época soviética e, apesar da idade de formação, suas atividades na prática não são diferentes das HOAs e não contradizem o Código de Habitação.

Considere as principais vantagens, desvantagens e características dessas três formas de gestão.

Gestão direta dos moradores da casa

De acordo com o Código da Habitação, apenas os residentes de casas em que o número de apartamentos não ultrapasse dezasseis podem optar por esta forma de gestão. Neste caso, todas as questões relacionadas com a gestão da casa são decididas na assembleia geral de proprietários. Nele, os inquilinos combinam a distribuição das responsabilidades de gestão e escolhem quem representará toda a casa na celebração dos contratos com terceiros. Ao mesmo tempo, esses representantes dos inquilinos devem trabalhar de graça, caso contrário, terão que mudar a forma como administram a casa. Cada inquilino celebra contratos com empresas de serviços públicos de fornecimento de gás, eletricidade e água em seu próprio nome..

Benefícios:

1. O gerenciamento direto salva os inquilinos de despesas desnecessárias. Afinal, se a casa fosse administrada por uma organização terceirizada ou HOA, você teria que pagar mensalmente por seus serviços.
2. A celebração de contratos com concessionárias em seu próprio nome permite que cada um dos locatários entenda o que e quanto deve pagar.

Desvantagens:

1. Quanto mais inquilinos houver na casa, mais difícil será chegar a um acordo sobre qualquer assunto. É altamente provável que a discussão sobre a escolha de uma organização que estará envolvida em reparos de capital, ou uma estimativa para o paisagismo da área local, leve mais de um mês.
2. De acordo com a legislação russa, com a gestão direta da casa, os residentes não têm direito a receber fundos para reparos de capital de um fundo especial para reforma de moradias e serviços comunitários.

A gestão direta seria ideal para casas com um pequeno número de residentes.

Formação de parceria ou cooperativa de proprietários

Neste caso, os inquilinos constituem uma associação de proprietários e elegem os responsáveis ​​(presidente e administradores) que, a título remunerado, se ocupam da manutenção e do funcionamento da casa por conta de todos os condóminos. Ou seja, na celebração de contratos com concessionárias de serviços públicos ou empreiteiros realizando trabalho avulso, é o HOA ou a cooperativa habitacional, e não qualquer locatário individual, que são contratados.

Tais associações são pessoas jurídicas e possuem todas as características (carta constitutiva, registro obrigatório na repartição de finanças, presença de conta bancária, etc.).

Benefícios:

1. Uma vez que os membros do conselho e o presidente do HOA ou HCC são residentes da casa, eles não são indiferentes ao destino dele e a probabilidade de negligenciarem seus deveres é extremamente pequena.
2. Se os inquilinos chegarem à conclusão de que as pessoas responsáveis ​​não estão fazendo seu trabalho, eles sempre podem ser reeleitos.
3. Despesas de fundos comuns pelo presidente e membros do conselho podem ser monitoradas pelo comitê de auditoria.

Desvantagens:

1. Se as pessoas responsáveis ​​forem desonestas, podem desperdiçar uma parte significativa dos fundos para reunir inquilinos e, neste caso, um longo processo de reeleição (acordo sobre a data e hora da reunião, notificação de todos os proprietários de apartamentos na casa, etc.) é uma desvantagem significativa.

Faz sentido criar um HOA em casas grandes com um número significativo de inquilinos, desde que entre os proprietários dos apartamentos haja pessoas que queiram ser membros do conselho do HOA e tenham a experiência necessária.

Empresa de gestão sob um acordo com os inquilinos da casa

Esta opção prevê a gestão do bem comum de um edifício de apartamentos por uma organização especializada que opera com base em contrato de pagamento. Neste caso, os contratos de fornecimento de serviços públicos nessas residências são celebrados pela entidade gestora, que atua em nome dos proprietários. E as obras pontuais de reparação do edifício, paisagismo do território limítrofe ou da sua beneficiação podem ser efectuadas tanto pelos colaboradores da sociedade gestora como por técnicos terceiros que serão contratados pela sociedade gestora.

Benefícios:

1. Os proprietários de apartamentos estão quase completamente livres das preocupações associadas à gestão da casa.
2. Os especialistas das sociedades gestoras certamente exercerão suas funções de forma mais profissional do que os locatários envolvidos na diretoria do HOA.
3. As sociedades gestoras eliminam primeiro as deficiências existentes às suas próprias custas (repintura das paredes, reparação da cablagem, etc.) e só então exigem dos residentes os montantes necessários para cobrir os custos incorridos.

Desvantagens:

1. Os empregados das sociedades gestoras não são residentes da casa, pelo que não têm interesse pessoal em mantê-la em bom estado.
2. Atrair empresas de gestão é a maneira mais cara para os residentes administrarem um prédio de apartamentos.

Vale a pena celebrar acordos com empresas de gestão nos casos em que não havia pessoas entre os inquilinos de um grande edifício de apartamentos que concordassem em gerir as obras do HOA.

Portanto, não existe uma maneira ideal de administrar um prédio de apartamentos. Na escolha de uma forma de gestão é necessário levar em consideração o número de moradores, a presença de pessoas entre eles que se responsabilizem pela manutenção do edifício, bem como o grau de complexidade das tarefas que o gestor terá que enfrentar..