Empréstimo para construção de moradia. Sutilezas de design

Existem vários tipos de empréstimos para construção de casas. Considere as vantagens e desvantagens de cada um deles..

Hipoteca

Nesse caso, o credor emite dinheiro garantido por imóveis. A vantagem deste serviço financeiro são as taxas de juros relativamente baixas. Então, no outono de 2014, em média, eram 14% ao ano.

Sua desvantagem é a necessidade de um pagamento inicial, a disponibilidade de fiadores e o fato de o tomador correr o risco de perder a garantia em caso de não pagamento da dívida ao credor.

Empréstimo ao consumidor

Nesse caso, o banco emite dinheiro sem qualquer segurança e com o mínimo de informações. Além disso, ao solicitar um empréstimo ao consumidor, a pessoa que o emitiu não precisa informar aos bancos sobre o andamento da construção, o que o poupa de uma longa papelada.

A desvantagem óbvia dos empréstimos ao consumidor é o pequeno valor máximo que uma instituição financeira pode emitir. Por exemplo, um dos maiores bancos da Rússia – o Sberbank – atualmente pode emitir no máximo 1.500.000 rublos sem garantia. Além disso, as desvantagens significativas são o curto período de reembolso do empréstimo e as altas taxas de juros. No mesmo Sberbank, é emitida por um prazo máximo de 60 meses a 18,5% ao ano. E esse não é o limite, por exemplo, algumas instituições financeiras estão emitindo atualmente um empréstimo ao consumidor a 62,9%!

Empréstimo alvo

Nesse caso, o credor emite dinheiro para um propósito específico – construir uma casa. Ou seja, o mutuário não tem o direito de gastar os fundos recebidos em outra coisa..

Como regra, esse tipo de empréstimo requer garantias. Na maioria das vezes, torna-se um terreno em que a construção está em andamento ou uma casa inacabada. Neste último caso, o mutuário precisa que o edifício seja registrado como um objeto de construção inacabado, caso contrário, suas chances de obter um empréstimo são extremamente pequenas. O valor máximo que uma instituição financeira pode dar é geralmente calculado com base no valor da terra para a qual o dinheiro foi dado. Por exemplo, o “Banco de Moscou” emite empréstimos direcionados no valor de 200% do custo do site, que funciona como garantia.

Benefícios:

  • taxas de juros bastante baixas;
  • alta probabilidade de um empréstimo: quando um mutuário fornece ao banco um plano de construção específico, é muito mais fácil para uma instituição financeira aprovar um pedido de empréstimo;
  • não há necessidade de fornecer sua própria casa como garantia: ou seja, mesmo que a dívida com o credor não seja paga, o devedor não estará na rua.

Desvantagens:

  • um grande pacote de documentos que o mutuário precisa coletar;
  • Dificuldades em obter dinheiro: muitas vezes, uma instituição financeira prefere transferir o valor necessário para a conta da construtora com a qual o mutuário celebrou um acordo. Nesse caso, pode-se ter certeza de que o dinheiro emitido será gasto conforme planejado;
  • em alguns casos, o empréstimo não é emitido na íntegra, mas em partes (após a conclusão de cada etapa da construção, a próxima parcela é transferida para o mutuário).

Requisitos do mutuário

Uma vez que os bancos não apresentam quaisquer requisitos especiais para o mutuário ao registrar empréstimos ao consumidor, consideraremos por quais critérios as instituições financeiras alocam fundos para hipotecas e empréstimos direcionados..

Documentos exigidos:

  • formulário de pedido de empréstimo;
  • documentos que comprovem a identidade do mutuário: demonstração de resultados, cujo prazo pode variar de seis meses a vários anos, carteira de trabalho, extrato da conta de aposentadoria;
  • documentos do lote;
  • licença de construção;
  • documentos colaterais.

Elegibilidade para benefícios

Existem categorias de pessoas que podem conseguir dinheiro para construir uma casa em condições mais favoráveis. Esses incluem:

  • famílias jovens: existe um programa federal segundo o qual o estado repassa até 30% do valor da hipoteca para famílias jovens;
  • aposentados: em muitas instituições financeiras, eles podem obter uma hipoteca em termos simplificados em comparação com os devedores comuns;
  • famílias que deram à luz ou adotaram filhos: têm o direito de direcionar seu capital de maternidade para receber fundos para a construção de uma casa. Como um lembrete, em 2014 seu tamanho era de 429.408,50 rublos.

Procedimento de registro passo a passo

  1. Análise de ofertas bancárias e seleção do programa de empréstimo mais lucrativo.
  2. Consulta com o gerente sobre a lista de documentos necessários e outras questões de interesse.
  3. Registro de terras.
  4. Obtenção de licenças de construção.
  5. Preparação de estimativas de projeto.
  6. Recolha de outros documentos necessários para receber fundos.
  7. Envio ao banco do formulário de inscrição e de toda a documentação necessária.
  8. Avaliação de propriedade que funcionará como garantia.
  9. Seguro para propriedade garantida.
  10. Fazendo a primeira parcela.
  11. Assinatura de contrato.
  12. Obtenção de fundos de crédito.

Empréstimo para construção de moradia. Sutilezas de design

Programas bancários lucrativos

O Nordea Bank oferece aos mutuários um empréstimo hipotecário em rublo para a construção de um edifício residencial por 30 anos a 15,25% ao ano. O montante máximo é de 1.000.000 euros para os moscovitas e 750.000 euros para os residentes das regiões. A garantia deve ser uma propriedade.

O VTB24 Bank oferece empréstimos hipotecários não direcionados garantidos por habitação por até 20 anos. O valor máximo é de 90 milhões de rublos. Se o empréstimo for emitido em rublos, a taxa de juros começa em 14,95%. Se em dólares ou euros – é de 10% ao ano. A grande vantagem desse empréstimo é a liberdade de escolha do tomador. Ele pode escolher de forma independente a finalidade para a qual gastará os recursos recebidos: tratamento, melhoria das condições de vida, compra de um carro, etc..

O Banco de Moscou concede empréstimos à população para a construção de casas por até 30 anos com garantia de terrenos. Uma vantagem séria de seus programas é a ausência de um pagamento inicial. O valor que o mutuário pode receber é calculado com base na avaliação do local em que será executada a construção (200% do seu valor). A taxa de juros varia entre 12,95 e 13,85% ao ano.

O Sberbank oferece a seus clientes fundos para construir uma casa por até 30 anos. O pagamento inicial é de 15% do valor do empréstimo. Taxas de juros – 13-14% ao ano. A garantia pode ser uma casa a ser construída ou uma habitação já pertencente a um potencial mutuário.

As vantagens deste programa de crédito são a capacidade de atrair co-tomadores e receber um pagamento diferido em caso de aumento do custo de construção.

Termos do contrato de empréstimo. O que procurar

O maior erro que um tomador pode cometer é avaliar a rentabilidade de uma oferta bancária apenas pelos parâmetros principais: taxa de juros, prazo, montante máximo, objeto da garantia, etc. Na verdade, além delas, existem muitas condições no contrato de empréstimo que devem ser observadas..

Pagamentos ocultos

Muitas instituições financeiras anunciam programas de hipotecas com taxas de juros extremamente baixas. Mas após uma leitura cuidadosa do contrato, verifica-se que o mutuário deve pagar ao banco várias comissões adicionais: para emitir um empréstimo, pagá-lo, pagar por um cofre, carta de crédito. E esta não é uma lista completa de possíveis taxas ocultas. Acontece que o dinheiro que o mutuário queria economizar escolhendo uma hipoteca com uma taxa de juros baixa, ele ainda vai pagar ao banco na forma de várias comissões.

Portanto, ao escolher um programa de hipoteca, você deve ler atentamente o contrato de hipoteca e calcular o valor dos pagamentos ao banco, levando em consideração todos os pagamentos incluídos no contrato..

Seguro

Muitas vezes, em contratos de empréstimo, você pode encontrar uma cláusula segundo a qual a taxa de juros sobe (geralmente em 0,5-1%), se o mutuário não tiver cuidado do seguro pessoal (a propriedade, que atua como garantia, está sempre segurada). A ausência de tal item é uma vantagem indiscutível do programa de crédito. Se tal condição existir, é necessário levar em consideração os custos de seguro ao calcular o custo de um empréstimo..

Condições de rescisão

É muito importante que o contrato enumere o mais detalhadamente possível as condições em que uma instituição financeira pode rescindir o contrato e receber o item penhorado. Se isso não estiver claramente estipulado, o banco pode usar qualquer motivo para retirar a garantia do mutuário. Por exemplo, se o acordo estipula que o credor tem o direito de rescindir o acordo em caso de atraso no pagamento, é necessário insistir em esclarecer o período exato desse atraso. Caso contrário, verifica-se que apenas uma semana de atraso com os pagamentos ao banco pode custar ao mutuário um empréstimo e garantias.

Agenda de pagamentos

Você deve estar ciente de que o cronograma de pagamentos de empréstimos, que pode ser consultado no site do banco ou de seus administradores, não tem força de lei. Depois de algum tempo, o mutuário pode ser obrigado a reembolsar o valor do empréstimo de acordo com um cronograma completamente diferente, argumentando isso por engano dos gestores que forneceram informações iniciais ou dados incorretos no site. Nesse caso, você precisa se certificar de que o prazo e o valor dos pagamentos sejam fixados em um anexo separado do contrato de empréstimo, selado pelo banco.

Responsabilidade das partes

Como regra, o acordo estabelece que o mutuário, em caso de atraso no pagamento, é obrigado a pagar uma multa de 0,1–0,5% do valor do atraso. Penalidades mais graves em um contrato de hipoteca são um motivo sério para pensar se deve entrar em contato com este banco

Conselhos práticos úteis

Em que moeda retirar dinheiro do banco

Na maioria dos bancos russos, as taxas de juros das hipotecas em moeda estrangeira são ligeiramente mais baixas do que as do rublo. Mas, após o rápido crescimento do dólar e do euro, muitos russos já se arrependeram de sua decisão de preferir a moeda estrangeira à nacional. Portanto, é impossível dizer qual opção é preferível: cada uma delas tem suas próprias vantagens e desvantagens. A principal coisa a lembrar é uma regra simples: o mutuário precisa fazer um empréstimo na moeda em que recebe os rendimentos.

Como fazer seguro contra o aumento dos preços de materiais de construção e trabalho

A situação em que o dinheiro alocado pelo banco, devido ao aumento dos preços dos materiais de construção, não é suficiente para realizar todas as obras é perfeitamente possível. Para evitá-lo, o mutuário precisa fazer uma estimativa detalhada de todas as obras e materiais de construção necessários antes de solicitar um empréstimo. Isso permitirá que você determine com precisão o valor do pedido de empréstimo..

Também é importante acertar com a construtora que o preço da obra é definitivo e não sofrerá alteração. Nesse caso, a contratada não poderá exigir seu aumento. Não seria supérfluo incluir uma cláusula no contrato de que o preço só pode ser alterado em caso de aumento significativo do custo dos materiais de construção e estabelecer um critério quantitativo claro para o conceito de “significativo” (por exemplo, em 30%).

O que fazer se o empréstimo que o banco concorda em conceder não for suficiente para construir uma casa

Existe a opção de captação de co-mutuários e obtenção de financiamento para construção de moradia para duas famílias (duplex). Ou seja, o mutuário e o co-mutuário pagarão conjuntamente a dívida ao credor e, após a conclusão da construção, poderão registrar a casa como condomínio. As vantagens desta opção são óbvias:

  • você pode obter um empréstimo muito maior com o co-mutuário, porque a responsabilidade solidária serve como uma garantia adicional para o banco de que todos os fundos serão devolvidos;
  • também é muito mais fácil pagar o empréstimo juntos;
  • os custos de construção e operação de um duplex serão muito menores do que para a construção de duas casas separadas. Afinal, eles terão um telhado comum, os custos de aquecimento diminuirão. Também neste caso, você pode economizar em terra..
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