Desenvolvimento e aprovação de projeto de edifício residencial individual

O ato normativo básico no campo da construção e arquitetura é o Código de Planejamento Urbano da Federação Russa. Em particular, esta lei codificada regula as relações jurídicas e delimita as responsabilidades de várias autoridades no que diz respeito ao ordenamento do território, regulamentação técnica do ordenamento do território, exame estatal de projectos relevantes e fiscalização estatal da construção. Porém, para entrar com ousadia nos cargos dos governantes, conhecendo suas responsabilidades e seus direitos, é necessário estudar um volume mais significativo de informações regulatórias..

Muitos proprietários de terrenos que estão iniciando a construção de um edifício residencial individual, tendo se familiarizado com o parágrafo 3 do Artigo 48 do Código de Urbanismo da Federação Russa, que afirma que a preparação da documentação do projeto para construção de moradias individuais de baixo custo não é necessária, não consideram o procedimento para desenvolvimento detalhado e aprovação do projeto importante.

No entanto, na verdade, esta norma legal apenas engana os desenvolvedores, porque o Código de Normas de Projeto e Construção “Desenvolvimento, coordenação, aprovação, composição de projeto e documentação de planejamento para o desenvolvimento de construção de moradias baixas” (SP 11-111-99) complementa os requisitos de p 3 colheres de sopa. 48 do Código de Urbanismo, incluindo o estabelecimento de uma lista de documentos necessários para que a construção seja legal. Ao mesmo tempo, as normas do SP 11-111-99 não contradizem diretamente as normas do Código Urbanístico, o que exclui a possibilidade de sua invalidação.

Qualquer construção começa nem mesmo com um projeto arquitetônico, mas com a compra de um terreno.

Ao mesmo tempo, vale lembrar que dentro da cidade toda construção é realizada de acordo com a documentação de planejamento urbano, portanto, para edificações baixas individuais, apenas é idôneo aquele terreno, o qual, de acordo com o esquema de ordenamento territorial de um assentamento, sua documentação urbanística e demais atos de administração da matéria da Federação e autarquias, é atribuído como território para construção baixa.

Informações sobre terrenos baldios e seu uso pretendido podem ser obtidas no conselho local. Se falamos de áreas suburbanas, então qualquer canteiro de obras pode ser usado para construção individual.

Os artigos 7 e 8 do Código de Urbanismo irão ajudá-lo a descobrir quais autoridades são competentes na alocação de terrenos, bem como emitir licenças de construção nesses terrenos e colocar os objetos construídos em operação: órgãos autônomos locais de assentamentos e distritos municipais são autorizados nas questões acima, se estamos falando de terrenos e objetos no território de assentamentos e municípios, e no caso de áreas suburbanas, é necessário entrar em contato com as autoridades executivas locais.

De acordo com o Código de Normas da SP 11-111-99, a construção em determinado local só é possível após a mesma deslocamento geodésico e fixando seus limites no terreno de acordo com o projeto de levantamento topográfico. Essas ações são realizadas por várias empresas privadas e indivíduos que possuem as licenças adequadas. A implementação dessas ações é formalizada por um ato de aceitação e transferência.

De acordo com a cláusula 4.2 da SP 11-111-99, é necessário iniciar o desenvolvimento da documentação do projeto, tendo em vista decreto da autoridade executiva local sobre permissão de construção ou projeto. Você também vai precisar aprovação de seleção de terras. Projeto de casa, cuja área excede 500 sq. m. , deve ser projetado de acordo com atribuição de arquitetura e planejamento, cujo pedido é submetido ao comitê de arquitetura de sua área. A atribuição arquitetônica e de planejamento inclui cerca de duas dezenas de pontos, os requisitos dos quais são a base para o desenvolvimento do projeto (condições naturais, requisitos arquitetônicos, melhoria do solo, etc.).

Licença de construção um objeto de construção individual é emitido pela autoridade executiva local. É necessário entrar em contato com o departamento (departamento) de arquitetura e planejamento urbano. O arquiteto-chefe da cidade ou distrito está autorizado a certificar a licença e ela é aprovada pelo chefe da administração local. A licença de construção é emitida com base em um pedido, que é acompanhado de documentos de título (decreto sobre a concessão de um terreno para construção de habitação individual, um acordo sobre a concessão de direitos de construção), um plano diretor de um terreno, um passaporte de um terreno, um passaporte de um projeto de casa, um ato sobre o estabelecimento dos limites naturais de um lote e avarias de estruturas, eixos e linhas vermelhas do edifício. Caso a construtora esteja diretamente envolvida na coordenação, deve ser adicionada ao pacote de documentos a licença de direito à atividade de construção.

Passaporte arquitetônico do projeto um edifício residencial individual exigido para a obtenção de uma licença de construção é encomendado a qualquer organização que tenha uma licença para fornecer esses serviços. O passaporte arquitetônico deve obrigatoriamente incluir planta de cobertura, plantas baixas, fachadas coloridas, cortes axiais e fachadas axiais, acompanhados de nota explicativa geral. Além disso, uma cópia da licença do desenvolvedor do projeto deve ser incluída no passaporte arquitetônico do projeto..

Como você pode ver, os processos de projeto e aprovação estão inter-relacionados e é mais racional realizá-los em paralelo na medida do possível, porque o mesmo passaporte arquitetônico é mais fácil de solicitar ao desenvolvedor do projeto, além disso, para obter uma licença de construção, você deve ter materiais básicos de projeto como plantas baixas, plantas de fachada, etc..

Os serviços para o desenvolvimento de projetos de moradias privadas hoje são prestados por diversas organizações. O trabalho de design é realizado com base ordem do contrato para a implementação da documentação do projeto. Você nunca deve negligenciar a preparação de tal contrato, pois ele pode se tornar sua principal garantia e o principal argumento em caso de reclamações contra o desenvolvedor do projeto. No pedido de contrato para a implementação da documentação do projeto, as informações sobre as partes são indicadas: dados pessoais do cliente (nome completo, endereço residencial, série e número do passaporte) e o nome da organização na qual o trabalho de design é solicitado e / ou o nome completo e detalhes do executor direto do projeto. De acordo com o contrato, o contratante se compromete a concluir o projeto de acordo com todos os SNiPs (códigos e regulamentos de construção) e GOSTs (normas estaduais) e a emiti-lo para o cliente no número especificado de cópias, e o cliente se compromete a pagar pelo trabalho de design antes de começar e comparecer para aprovações provisórias do projeto e aceitar sua versão final.

Já na fase de conclusão de um contrato para a implementação da documentação do projeto, você deve finalmente decidir se deseja confiar a aprovação do projeto ao seu desenvolvedor ou passar por tubulações de fogo, água e cobre de todas as instâncias por conta própria. É improvável que esta escolha seja fácil para você – os serviços de coordenação são muito caros e, para legalizar o projeto e a construção por conta própria, vai levar muito tempo e esforço, e o mais importante – conhecimento (esperamos que em termos de conhecimento você considere este artigo útil em particular). Se você decidir solicitar serviços para aprovação do projeto do desenvolvedor, isso deve ser indicado em uma cláusula separada no contrato, listando os órgãos em que o desenvolvedor se compromete a concordar com o projeto. Além disso, uma condição importante do contrato é a obrigação do contratante de eliminar, às suas próprias custas, todas as deficiências do projeto que surgiram por sua culpa. Em primeiro lugar, estamos a falar dos comentários das entidades aprovadoras, que dizem respeito a várias omissões no projecto, por exemplo, sobre o seu não cumprimento de determinados documentos regulamentares. Além disso, o contrato deve definir qual das partes se compromete a aprovar o projeto com o arquiteto-chefe da cidade ou distrito. O contrato assinado entre as partes deve ser acordado com o chefe do departamento (departamento) de planejamento urbano da administração local.

Após a conclusão do contrato para a implementação da documentação do projeto, atribuição de design um edifício residencial privado e, se necessário, anexos. Com base nesta tarefa, o contratante desenvolverá um projeto. A atribuição indica a base para o projeto (contrato para a implementação da documentação do projeto), o estágio de desenvolvimento do projeto; número de andares, área e outras características principais da futura casa; Os seus requisitos para soluções construtivas, de engenharia e de planeamento arquitetónico, bem como para a beneficiação de todo o terreno. Depois de aprovar a atribuição, ela deve ser coordenada com o departamento (departamento) de arquitetura e planejamento urbano da sua cidade / distrito.

Depois disso, a organização executora dentro do período especificado está desenvolvendo um projeto, que deve cumprir com as normas do Código de Planejamento Urbano da Federação Russa, Resoluções do Governo da Federação Russa, bem como códigos de prática (SP) e muitos SNiPs e GOSTs, incluindo:

• “Sobre a composição das seções da documentação do projeto e os requisitos para seu conteúdo”
• “Em pesquisas de engenharia para a preparação de documentação de projeto, construção, reconstrução de instalações de construção de capital”
• “Sobre a aprovação das regras para a apresentação de documentação de projeto de instalações, construção, reconstrução, cuja reforma deve ser realizada em terras de áreas naturais especialmente protegidas para perícia estatal e perícia ambiental estadual”
• “Planejamento e desenvolvimento de áreas de construção de moradias populares”
• SNiP 2.01.15-90 “Proteção de engenharia de territórios, edifícios e estruturas de processos geológicos perigosos”
• SNiP 2.08.01-89 “Edifícios residenciais”
• SNiP 3.05.04-85 “Redes e estruturas externas de abastecimento de água e esgoto”
• SNiP 21-01-97 “Segurança contra incêndio de edifícios e estruturas”

Projeto concluído consiste em muitos documentos, incluindo um plano situacional, levantamento topográfico de um terreno e sua planta geral, plantas de um subsolo, subsolo ou subsolo técnico, plantas baixas, plantas de fachadas, tetos e coberturas, seções características, uma planta do sistema de treliça do telhado, uma planta de fundação com suas seções e nós e detalhes característicos, desenhos de redes de engenharia, bem como uma nota explicativa e indicadores técnicos e econômicos básicos. Além disso, a documentação do projeto pode incluir uma estimativa de construção, no entanto, na prática, uma estimativa detalhada é solicitada ao empreiteiro com menos frequência devido ao seu alto custo..

Requisitos separados para o seu projeto serão apresentados sanitária e epidemiológica, fiscalização de incêndio e Ministério de Situações de Emergência, portanto, o projeto será coordenado nesses órgãos.

Para conexão com várias redes de engenharia (eletricidade, abastecimento de água e separação de água) são necessários condições técnicas, que são emitidos pelos serviços públicos relevantes. O procedimento para a emissão de especificações técnicas é regulamentado por decretos regulamentares de órgãos governamentais locais.

Para passar do estágio de projeto para o estágio de construção de um edifício residencial individual, você precisa enviar um pacote completo de documentação de projeto acabado para as autoridades locais de arquitetura, após o que os mesmos órgãos, chefiados pelo arquiteto-chefe do distrito, começam a preparar uma licença, que é aprovada pelo chefe da administração local. Você deve transferir uma cópia da documentação do projeto final para o comitê local de arquitetura, sobre o qual um ato apropriado é elaborado.

Lembre-se que em caso de desvio dos requisitos da legislação no desenvolvimento e aprovação do projeto de um edifício residencial individual, existe o risco de reconhecimento da futura casa como “autoconstrução”, o que pode levar a multas monetárias significativas e até ao desmantelamento do edifício. Mas mesmo essa responsabilidade administrativa não se livra das consequências jurídicas cíveis, que só podem ser corrigidas com o posterior registro adequado do empreendimento e do objeto de construção. De acordo com as consequências do direito civil, entendemos a incapacidade de realizar qualquer ação legal em relação a bens imóveis “ilegais”, desde a venda até o testamento.