“Dalnie Dachi” – mais longe da capital

Nos últimos dez anos, o mercado imobiliário suburbano da região de Moscou passou por muitas mudanças e novas tendências sucessivas. Um dos mais impressionantes deles foi o aumento da popularidade das chamadas “dachas distantes”, isto é, terrenos, chalés prontos e casas de campo, que estão a pelo menos 60, ou mesmo 100 quilômetros do anel viário de Moscou – a fronteira geralmente aceita de Belokamennaya.

Como observa Valery Mishchenko, presidente do conselho de administração da Família Kaskad, hoje os moscovitas que procuram casas de verão ou terrenos para a construção de uma casa de campo prestam atenção às propostas localizadas a 80-100 quilômetros da capital..

Se antes, em 2007 e 2008, quando o mercado experimentava um forte aumento na demanda e um aumento no volume de transações, as “dachas distantes” eram chamadas de áreas que ficavam a 60 e 80 quilômetros do Anel Viário de Moscou, hoje esta categoria já inclui terrenos e chalés que estão localizados 120 e até 180 quilômetros da metrópole, fora da região de Moscou.

E essas “dachas distantes” estão em demanda crescente, os compradores não se envergonham de dezenas de quilômetros de estrada e um aumento no tempo de viagem. Qual a razão dessa tendência e as dachas, localizadas a 100 quilômetros da capital, realmente apresentam vantagens que podem atrair compradores??

Preço de emissão

Todos os especialistas do mercado imobiliário suburbano são unânimes nas razões do aumento da demanda por “casas de veraneio distantes” – terrenos, e ainda mais casas a 20-30 quilômetros do anel viário de Moscou são tão caras hoje que nem todos os moscovitas podem pagar..

Portanto, se um comprador conseguir encontrar um terreno sem contrato a 40 quilômetros do Anel Viário de Moscou a um preço de cerca de 100 mil rublos por cem metros quadrados, ele pode se considerar com sorte. O custo médio dessas ofertas é geralmente duas a três vezes maior e varia de 180 a 450 mil rublos por cem metros quadrados.

De acordo com os especialistas da empresa Uniparx Service, já a 70 quilômetros do anel viário de Moscou os preços dos terrenos são significativamente reduzidos – para 55 mil rublos por cem metros quadrados e a 100 quilômetros da capital, você pode encontrar um terreno para uma residência de verão por apenas 20-30 mil por cem metros quadrados.

O centro analítico “Indicadores do mercado imobiliário” também observa que a diferença no custo dos terrenos sem contrato é muito perceptível – a uma distância de mais de 60 quilômetros de Moscou, esses lotes são oferecidos duas vezes mais baratos do que em distâncias mais curtas.

O custo dos chalés acabados também difere na direção da diminuição – se uma casa localizada a 30-40 quilômetros do anel viário de Moscou pode custar cerca de 42-50 milhões de rublos, então os chalés que estão localizados atrás de um anel de concreto, ou seja, a uma distância de pelo menos 61 quilômetros da capital, custou em média 6-6,5 milhões de rublos – na verdade, sete vezes menos! A diferença é tão tangível que, com o dinheiro economizado na compra de uma casa ou casa de veraneio, os compradores podem comprar um carro novo e chegar confortavelmente à sua “casa de veraneio distante”.

A popularidade de terrenos e casas a 80-100 quilômetros de distância do anel viário de Moscou está aumentando, e também há uma seleção bastante grande na categoria econômica – na região próxima a Moscou, as ofertas gratuitas permanecem cada vez menos, e as vilas com preços acessíveis para lotes e casas são uma raridade enorme. Em terrenos caros, os desenvolvedores preferem construir mansões luxuosas em vez de pequenas casas, o que reduz significativamente o número de compradores potenciais.

Os principais fatores que afetam o custo da “dacha distante” permanecem:

• disponibilidade de comunicações de engenharia;
• relevo do terreno;
• infraestrutura desenvolvida da aldeia;
• localização – a presença de um reservatório aumenta o custo de um terreno ou uma cabana na “primeira linha” em 20-30%.

Também vale a pena considerar o fato de que se um terreno na região de Moscou e, por exemplo, na região de Tula, custar quase o mesmo, o fornecimento de comunicações fora da área metropolitana é muito mais barato. Por exemplo, para a gaseificação e eletrificação de um site na região de Moscou, você terá que pagar pelo menos 500 mil rublos, e na região de Tula – apenas cerca de 300 mil rublos..

Características do mercado das “dachas distantes”

Se a tendência dos preços – quanto mais longe da capital, mais barato o imóvel – tudo estiver claro, então outras características das “casas de veraneio distantes” ainda podem fazer os potenciais compradores pensarem na conveniência de tal compra e analisar cuidadosamente todas as características da oferta.

Freqüentemente, terrenos sem contrato são oferecidos a compradores sem comunicação fornecida e, em geral, o estado da infraestrutura de vilas distantes de Moscou pode estar longe do ideal.

No entanto, hoje o mercado de “casas de veraneio distantes” está se desenvolvendo de forma constante e em um ritmo bastante rápido, então o número de propostas está crescendo constantemente, a infraestrutura está melhorando e os compradores que antes estavam dispostos a comprar um terreno sem água e eletricidade estão se tornando mais exigentes e não concordam em gastar seus próprios fundos para o desenvolvimento do território, exigindo garantias do promotor.

No entanto, os investidores que desejam ganhar dinheiro com a venda de terrenos no futuro costumam escolher terrenos sem comunicação. Se a empresa vendedora garantir gás e eletricidade nos próximos dois anos, isso aumentará imediatamente o valor do terreno, o que torna essas compras um investimento lucrativo..

É interessante que, se a uma distância de até 60 quilômetros de Moscou se costuma destacar destinos de maior ou menor prestígio, a distâncias maiores a diferença de preço é quase invisível. Por exemplo, se nos subúrbios mais próximos de Moscou, a rodovia Novorizhskoe continua sendo a direção mais “elitista”, onde a maioria dos imóveis caros e condomínios fechados de prestígio estão localizados, então 80-100 quilômetros do anel viário de Moscou os preços para lotes e casas de Novorizhskoe praticamente não diferem do custo das propostas para Minsk, Rodovias Kievsky, Leningradsky, Dmitrovsky, Yaroslavsky ou Mozhaisky. Conforme observado por Alexander Kovalenko, diretor comercial da Uniparx Service, a uma distância tão grande de Moscou, a fronteira entre as áreas de elite e menos prestigiadas é borrada e o custo de casas e terrenos é nivelado.

Outra característica interessante da precificação no segmento de “casas de veraneio distantes” – se literalmente cada quilômetro desempenha um papel importante a uma distância de 60-70 quilômetros da capital, então a diferença de custo entre um terreno a 80 e 120 quilômetros de Moscou é quase invisível. A esta distância, uma ou duas dezenas de quilômetros não desempenham mais um papel tão importante..

Outra característica dos “chalés de verão distantes” é a área relativamente pequena de chalés e lotes acabados. As propostas mais populares são terrenos sem contrato que variam de 6 a 10 acres, e a área média das casas é de cerca de 100 “quadrados”. Entre os “chalés de verão distantes”, os chalés com uma área de cerca de 500 metros quadrados são uma raridade, assim como vastos terrenos com uma área de cerca de 40-50 acres, enquanto nos subúrbios próximos de Moscou, mansões com uma área de até 1.000 metros quadrados são comuns, especialmente em áreas prestigiosas. Os compradores recorrem a terrenos e casas distantes da capital precisamente para economizar dinheiro nas compras e não querem pagar a mais por uma área muito grande.

Além disso, geralmente “dacha distante” é usada apenas no verão, é costume “enviar para a natureza” crianças com avós, então na maioria das vezes uma casa modesta é construída em um terreno sem aquecimento ou com lareira e fogão.

No que diz respeito às acessibilidades de transportes, a presença de estrada asfaltada e acessos convenientes é uma vantagem indiscutível do aldeamento turístico. É interessante que os compradores de “casas de veraneio distantes” prestem mais atenção ao tempo que vai passar na viagem do que à distância. Na verdade, será possível chegar a um local ou a uma casa em estradas descarregadas com rapidez, mas a presença de congestionamentos torna-se um grande problema e pode aumentar o tempo de viagem várias vezes.

Floresta, rio, lagoa e ar puro

Junto com o baixo custo, a principal vantagem das “dachas distantes” é uma situação ambiental favorável. Os especialistas têm certeza de que o ar a uma distância de 80-100 quilômetros de Moscou é muito mais limpo do que nas aldeias mais próximas perto de Moscou.

É precisamente a solidão, a presença de uma albufeira próxima, de um rio e de um bosque intocado que muitas vezes se torna o principal argumento a favor de uma “cabana distante”. Alexander Kovalenko enfatiza que perto das cidades próximas a Moscou, compradores de terrenos ou dachas não têm garantia de que uma nova planta não crescerá aqui nos próximos anos, e a vista da janela para a floresta desaparecerá atrás de novas construções. Longe dos centros industriais, o ar é muito mais limpo, e empresários que planejam construir uma nova produção se interessam por essas áreas praticamente.

Especialmente atraentes do ponto de vista ecológico são as áreas nas regiões de Yaroslavl e Tver, onde o Volga flui, bem como nas regiões do norte da região de Tula, nas margens do Oka..

Além disso, como enfatiza o especialista, na região de Tverskoy existe uma conhecida reserva “Zavidovo”, e na região de Tula existe uma igualmente atraente e tranquila “Reserva Zaoksky”. Terrenos próximos a essas instalações recreativas são particularmente populares entre os compradores de “casas de veraneio distantes”.

Anna Ivanova, uma importante analista de mercado do país no centro analítico de Indicadores do Mercado Imobiliário, concorda com seu colega – terrenos e casas prontas ao longo da rodovia Simferopolskoe, mais perto de Oka, bem como ao longo da rodovia Novorizhskoe, onde os reservatórios de Ruzskoe, Ozerninskoe e Mazurskoe estão localizados, estão em demanda especial , em florestas mistas e de coníferas ao longo das rodovias Kiev e Yaroslavl.

Assim, podemos dizer que se as direções da “elite” para as dachas remotas perderem sua relevância, então a situação ecológica passa a ser um dos fatores decisivos. Os especialistas observam que cerca de 15-20% dos compradores de “casas de veraneio distantes” estudam cuidadosamente a situação ambiental na área onde o terreno ou casa está localizada, fazendo uma escolha em favor das ofertas “mais limpas” e “mais verdes”.

Ofertas mais interessantes

De acordo com as informações do centro analítico de Indicadores do Mercado Imobiliário, atualmente o principal mercado imobiliário suburbano localizado a 61 quilômetros de Moscou inclui 89 chalés e 103 assentamentos organizados com lotes sem contrato. Todos eles já foram abastecidos com gás e eletricidade. Cerca de 35% desses assentamentos estão localizados ao longo da rodovia Simferopol. Junto com as rodovias Yaroslavskoe, Kievskoe e Novorizhskoe, a participação dessas quatro direções no segmento de “dachas distantes” chega a 76%. Essa popularidade se deve à acessibilidade aos transportes e às boas condições ambientais..

Entre as ofertas mais interessantes deste segmento do mercado imobiliário suburbano, os especialistas destacam:

• “Aleshkino” – rodovia Novorizhskoe, a 77 quilômetros do anel viário de Moscou. O preço de cem metros quadrados de terreno sem contrato é de 82 mil rublos;
• “Prados alpinos” – rodovia Novorizhskoe, a 63 quilômetros da capital. O custo de cem metros quadrados – de 60 mil rublos;
• “Turgenevskie dachi” – rodovia Yaroslavskoe, a 80 quilômetros de Moscou. O preço de cem metros quadrados é cerca de 45-50 mil rublos;
• assentamento de casas de campo “Romanovskie dachi” – rodovia Simferopol, a 110 quilômetros da capital. O preço do terreno é de 85 mil rublos por cem metros quadrados;
• “Rozhdestvenno” – rodovia Simferopolskoe, 95 quilômetros do anel viário de Moscou, “Novikovo” – também rodovia Simferopolskoe, 98 quilômetros de Koltsevaya, “Strawberry Polyana” – rodovia Kievskoe, 135 quilômetros de Moscou, “Golden Sands” ao longo da rodovia Minsk, 118 quilômetros de capital, “Mayak” – rodovia Mozhaisk, 120 quilômetros de Moscou, “Velegozh Park” – rodovia Simferopol, 100 quilômetros da cidade, “Marenkino” – rodovia Yaroslavskoe, 85 quilômetros do anel viário de Moscou. Todos esses são projetos da rede Captain Club, o custo de uma casa acabada com um terreno com área de 6 hectares está na faixa de 2 a 17 milhões de rublos;
• “Lagos de Lviv” – 100 quilômetros da capital ao longo da rodovia Novorizhskoe, o preço de uma casa com uma área de cerca de 60 “quadrados” com um terreno de 9 acres começa em 2,4 milhões de rublos, parcelas sem contrato custam 45 mil rublos por cem metros quadrados;
• “English dachas”, 95 quilômetros do anel viário de Moscou ao longo da rodovia Novorizhskoe, preço do terreno – 90 mil rublos por cem metros quadrados;
• “Bobrovy Ostrov”, a 90 quilômetros de Moscou ao longo da rodovia Simferopol, o preço de um terreno de 10 acres com uma casa de cerca de 90 metros quadrados começa em 3,5 milhões de rublos;
• a aldeia “Biosfera” – 75 quilômetros do anel viário de Moscou ao longo da rodovia Simferopol, um terreno sem contrato custará 80 mil rublos por cem metros quadrados;
• a aldeia “Sosnovka Park” – 65 quilômetros de Belokamennaya ao longo da rodovia Simferopol, o preço de cem metros quadrados é de 79 mil rublos, o custo de uma casa acabada com uma área de cerca de 100 metros quadrados com um terreno de 10 ares – 2,2-2,4 milhões de rublos;
• “Pansies” – Rodovia Novorizhskoe, a 82 quilômetros da capital. Cem metros quadrados de terreno sem contrato custará aos compradores 93 mil rublos, uma casa sem acabamento com uma área de cerca de 115 “quadrados” com um terreno de 9 centenas de metros quadrados – 2,6 milhões de rublos.

Entre os “chalés de veraneio distantes” encontram-se também propostas de prestígio – imóveis com grandes lotes e chalés com acabamentos acabados em aldeias com infraestruturas desenvolvidas, destinados a habitação permanente. Existem apenas alguns desses projetos hoje, Tatyana Alekseeva da Vesco Consulting conseguiu destacar apenas Kriushino.ru ao longo da rodovia Mozhaisk, 95 quilômetros do anel viário de Moscou, Yurkovo Estate ao longo da rodovia Kiev, 110 quilômetros de Moscou, Clube do rio Konakovo – 125 quilômetros da capital ao longo da rodovia Dmitrovskoe e da aldeia “Usadba” no reservatório de Mozhaisk, a 100 quilômetros do anel viário de Moscou. O preço de tais ofertas pode chegar a 20 milhões de rublos por uma casa de campo com um terreno de 10 acres, que, no entanto, ainda é menor do que casas similares de classe premium na região próxima a Moscou.

Os especialistas observam que hoje no mercado de “casas de veraneio distantes” em cada uma das aldeias apresentadas com um valor de terra de 45 mil rublos, de 10 a 20 lotes são vendidos mensalmente sem contrato e loteamentos com casas prontas. Os moscovitas em busca de uma pausa da metrópole estão dispostos a sacrificar a acessibilidade ao transporte em favor do ar puro, de uma bela paisagem do lado de fora da janela e de seu próprio jardim. A popularidade das “casas de veraneio distantes” é determinada pelas suas vantagens: silêncio, natureza pitoresca, preço baixo, infra-estrutura moderna, e se o terreno com uma casa atender a todos esses requisitos, os novos proprietários são encontrados muito rapidamente.

Anna Sedykh, rmnt.ru