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Construção não autorizada: consequências e formas de legitimar a construção não autorizada

Construir imóveis sem autorização legal é um crime que pode ter graves consequências para proprietários e construtores. Neste artigo, discutimos como legitimar uma obra não autorizada, bem como as possíveis consequências e como prevenir problemas judiciais. Estudamos formas legais de regularizar a construção, de modo a reduzir os riscos e beneficiar os envolvidos. A solução varia de caso para caso.

Construção no site de outra pessoa

De acordo com o Código Administrativo, pela ocupação não autorizada de um local para construção, uma multa não superior a mil rublos é imposta ao infrator. Se for funcionário, a multa será duplicada. Essa soma não é nada para uma pessoa que decidiu construir uma casa. Mas há uma nuance, se o fato da construção não autorizada no terreno de outra pessoa ficar claro apenas após a conclusão da construção, o proprietário do terreno tem o direito de processar a pessoa que construiu o posseiro e, em caso de ganhar o caso, registrar a propriedade da casa construída ilegalmente para si mesmo. É verdade, neste caso, ele terá que pagar uma indenização a quem ergueu o posseiro, mas com certeza este último não consolará muito.

Na ausência de quaisquer direitos legais sobre o local onde a casa está sendo construída, a legalização da construção não autorizada pelos tribunais é quase impossível. Neste caso, uma pessoa que decidiu pela construção não autorizada deve considerar duas opções para sair da situação:

  1. Acordar com o proprietário do terreno a celebração de um acordo amigável, segundo o qual dará a sua autorização para a construção e declarará não ter reclamações contra quem construiu arbitrariamente um edifício no seu terreno.
  2. Arrenda um terreno antes de iniciar a construção. A prática judicial diz que a terra deve ser tomada em um arrendamento ou uso indefinido. Se for tomado por um determinado período, o samostroy deve atender a finalidade prevista especificada no contrato.

Ou seja, se o acordo especifica o direito de erguer uma estrutura não capital (garagem) no terreno, e uma capitel (casa) é construída, muito provavelmente será demolida por uma decisão judicial.

Construção sem licença

Se tudo estiver em ordem com o cadastramento do terreno, mas nenhuma licença de construção tiver sido recebida, o proprietário do prédio não autorizado é ameaçado de demolição de seu prédio. Isso é feito com base em uma decisão judicial, que indicará o prazo para a demolição do objeto. Se o desenvolvedor não autorizado não fizer isso, os oficiais de justiça realizarão todo o trabalho às custas do Estado, e todos os custos de demolição serão cobrados da pessoa que iniciou a invasão.

Portanto, há apenas uma opção para legalizar tais edifícios – entrar com uma ação no tribunal.

Características da legalização de construção não autorizada pela Justiça

Onde ir

Em 2014, o Supremo Tribunal Federal esclareceu que, com as questões de legitimação de construções não autorizadas, é necessário recorrer exclusivamente aos tribunais locais, e não à arbitragem, como acreditam muitos desenvolvedores não autorizados..

Documentos a serem apresentados com a reclamação

  1. Documentos de titularidade do site (se, claro, houver).
  2. Estimativas de projeto para construção não autorizada.
  3. Documentos que confirmam o pagamento pelos serviços do desenvolvedor e a compra de materiais de construção.
  4. Conclusão de que durante a construção todas as normas e regras estabelecidas pela legislação russa foram observadas. É emitida por representantes da Comissão de Fiscalização da Obra, mediante requerimento, que é apreciado no prazo de 7 dias.

Por exemplo, ir além das linhas vermelhas pode ser uma violação semelhante dos códigos de construção. Esses são os limites dentro dos quais a construção de edifícios privados é permitida. Ultrapassá-los significa que a estrutura está localizada em áreas públicas onde a construção de instalações é proibida pelos SNIPs e não pode ser legalizada. Portanto, antes de iniciar a construção, é necessário familiarizar-se com o plano de urbanismo da cidade para evitar tal equívoco..

  1. Opinião de especialistas de que os interesses de outros cidadãos não foram violados durante a construção da instalação.
  2. Opinião do especialista de que a construção não ameaça a saúde de terceiros.

Os dois últimos exames podem ser realizados por decisão do tribunal ou ordenados pelo requerente com antecedência em organizações licenciadas para emitir tais conclusões.

Tentar obter licenças antes do julgamento

O Supremo Tribunal da Rússia, em sua explicação, indica que os juízes devem certificar-se de que o proprietário do edifício não autorizado tentou obter uma licença de construção de maneira legal. Se o reclamante não fez nenhuma tentativa inicial de resolver o problema legalmente, suas chances de ganhar o caso são baixas. Portanto, ao enviar solicitações e consultas aos órgãos estaduais, é necessário salvar todas as respostas recebidas e anexá-las à reclamação.. Por exemplo, uma carta em que a arquitetura regional se recusa a aprovar a construção não autorizada.

Prescrição de aquisição

Anteriormente, na Rússia, havia uma prática generalizada, quando um posseiro era legalizado automaticamente 15 anos após sua construção, com base na chamada prescrição aquisitiva. No momento, os tribunais russos consideram que esta regra só pode ser aplicada no caso de construção de um edifício em um local legalmente propriedade de uma pessoa. Em outros casos, esta regra não se aplica..

Conclusão de estruturas

Anteriormente, muitos russos que alugaram um terreno para a construção de um prédio residencial ou outro objeto e depois de um tempo decidiram construir uma extensão para ele poderiam facilmente legitimar tal posseiro. No momento, os tribunais acreditam que isso não pode ser feito se a proibição de construção adicional estiver consagrada no contrato de locação..

Edifícios cuja construção não é necessária para obtenção de licença

Felizmente, existem quatro tipos de casos em que não é necessário obter uma licença de construção:

  1. Construção de garagens em terrenos destinados a jardinagem ou chalés de verão.
  2. Construção de quiosques, galpões e outras estruturas no local que não pertencem a projetos de construção de capital.
  3. Mudanças em projetos de construção de capital, desde que, como resultado, os parâmetros-limite da construção permitida não sejam ultrapassados.

Por exemplo, para a construção de uma extensão de uma casa, é necessário obter permissão, mas para reconstruir uma parte dentro dos limites existentes, não é..

  1. Construção de edifícios auxiliares no local.

Construção não autorizada: consequências e formas de legitimar a construção não autorizada

Conforme esclarecido pelo Supremo Tribunal Federal em 2014, estas são as estruturas necessárias para atender a casa: poços, banheiros, caldeiras, galpões.

Para registar a propriedade destes edifícios, basta apresentar às autoridades estaduais os documentos de titularidade do lote e a declaração de bens imóveis erguidos. O fato de conclusão da construção da instalação é registrado na declaração, os dados sobre o mesmo são preenchidos e, em seguida, o documento é assinado pelo funcionário do BTI e pelo futuro proprietário do edifício.

Dicas úteis

  1. Para legitimar a construção não autorizada, é necessária uma conclusão sobre o cumprimento de todas as normas técnicas durante a construção. Este aspecto deve receber muita atenção durante a construção de um edifício..

Por exemplo, a auto-obstinada Sutyagin House, a casa de madeira mais alta do mundo, que eles queriam incluir no Guinness Book of Records, foi demolida precisamente porque a legislação russa proíbe a construção de casas de madeira com altura de mais de 2 andares sem a aprovação prévia de agências governamentais. Mesmo que este edifício único tenha sido demolido, o que podemos dizer sobre casas comuns construídas em violação dos códigos de construção.

  1. Vale a pena conhecer melhor seus futuros vizinhos e certificar-se de que, no futuro, eles não irão processar e exigir a demolição do prédio sob o argumento de que viola seus direitos legais ou ameaça a vida e a saúde..
  2. Se vizinhos ou autoridades locais garantem à pessoa que está construindo a invasão que sua construção é ilegal e que ele deve demoli-la, suas palavras não devem ser levadas a sério. De acordo com o Código Civil, uma construção não autorizada é demolida apenas por decisão judicial, e até que tal decisão seja tomada, não é necessário realizar qualquer ação para desmontar o objeto.

Desvantagens das casas obstinadas

Não importa o quão tentador seja iniciar a construção sem um longo e complicado processo de obtenção de licenças e aprovações, deve-se sempre lembrar sobre as desvantagens da autoconstrução:

  1. Seus proprietários não podem entrar em quaisquer transações (venda, doação, arrendamento) sem obter a propriedade desses edifícios.
  2. Também não será possível fazer o registo em casa não autorizada, porque sem o registo legal do edifício não pode ser atribuído um endereço.
  3. Existe o risco de que não funcione a legalização do posseiro, sendo destruído por decisão judicial ou transferido para o real dono do terreno.
  4. Em alguns casos, não levará menos tempo e dinheiro para legalizar a construção não autorizada do que construir uma casa com o recebimento preliminar de todas as licenças necessárias.

Portanto, antes de decidir sobre a construção de um edifício não autorizado, é necessário pesar cuidadosamente os prós e os contras dessa construção..

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Paul Conselheiro

Olá! Meu nome é Paul Conselheiro, e sou o autor deste sítio Web de artigos sobre renovação e construção de casas. Desde muito jovem, sempre me interessei pela arquitetura e pelo design de interiores. A ideia de transformar espaços e criar ambientes acolhedores sempre me fascinou. Leia mais

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Comments: 3
  1. Luís

    Quais são as possíveis consequências e quais soluções existem para legalizar uma construção não autorizada?

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    1. Vítor Silva

      As possíveis consequências de uma construção não autorizada incluem multas pesadas, demolição da estrutura e até mesmo processos judiciais. Para legalizar uma construção não autorizada, é necessário procurar a prefeitura local e regularizar a situação por meio de um processo de regularização fundiária. Isso pode envolver o pagamento de taxas e a apresentação de documentos que comprovem a regularidade da construção. Em alguns casos, também é possível obter a legalização por meio de uma ação judicial específica. É importante seguir todas as orientações das autoridades competentes para evitar problemas futuros e garantir a segurança e a legalidade da obra.

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  2. Rui Gomes

    Quais seriam as consequências legais de uma construção não autorizada e qual seria a melhor forma de legitimar essa construção?

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