Como trocar um apartamento

A troca de um apartamento √© uma das transa√ß√Ķes imobili√°rias mais dif√≠ceis, porque, na verdade, inclui os elementos de uma transa√ß√£o muito demorada de compra e venda de um apartamento. A fim de se preparar adequadamente para esta transa√ß√£o, √© √ļtil primeiro familiarizar-se com o conte√ļdo dos artigos sobre compra e venda de apartamentos, que voc√™ encontrar√° neste site..

Ao efetuar uma troca, a pessoa que deseja trocar de casa por outra, equivalente, melhor ou mais econ√īmica, inevitavelmente atua tanto como uma “esp√©cie de vendedor” quanto na condi√ß√£o de “esp√©cie de comprador”. Ele √© for√ßado a preparar seu apartamento para a troca, fazendo uma apresenta√ß√£o. Ele tem que coletar e restaurar muitos documentos de sua propriedade. E, ao mesmo tempo, ele deve verificar o apartamento de sua contraparte que lhe foi oferecido em troca de limpeza no sentido literal da palavra e limpeza em seu sentido legal.

Naturalmente, pode contratar uma imobili√°ria, que se encarregar√° de todas as quest√Ķes relacionadas com a verifica√ß√£o da documenta√ß√£o do apartamento que possui a sua contraparte. A imobili√°ria verificar√° a autenticidade dos documentos de propriedade, determinar√° se o espa√ßo oferecido para troca tem algum estorvo e se esta op√ß√£o est√° repleta de surpresas desagrad√°veis, como um marginal com a barba por fazer que veio de locais de confinamento e reivindicando “seu pr√≥prio canto”.

No entanto, vamos deixar os corretores de imóveis preguiçosos.

Aqui vamos falar sobre como trocar um apartamento por conta pr√≥pria. Iremos revelar a voc√™ as “regras do jogo” e instru√≠-lo sobre como segui-las para obter o espa√ßo desejado como resultado da transa√ß√£o e, al√©m disso, poder calcular com alegria quanto voc√™ economizou em servi√ßos imobili√°rios e o que voc√™ pode comprar com esse dinheiro m√≥veis de um apartamento novo.

O que você tem

Em primeiro lugar, pense no que voc√™ mesmo est√° oferecendo em troca. A sua casa foi privatizada ou √© propriedade municipal? Nesse caso, certifique-se de privatiz√°-lo. O fato √© que √© muito mais dif√≠cil, e √†s vezes at√© imposs√≠vel, trocar um espa√ßo residencial que seja propriedade de um contrato de loca√ß√£o social, e seu pre√ßo no mercado imobili√°rio no caso de transa√ß√Ķes de compra e venda √© significativamente menor. Assim, com caracter√≠sticas de qualidade igual para apartamentos, um apartamento n√£o privatizado provavelmente ser√° trocado com um pagamento adicional.

Troca de apartamentos privatizados

Mas mesmo na troca de um apartamento privatizado, há muitas nuances que devem ser levadas em consideração. A situação de trocar um apartamento privatizado por um apartamento privatizado é, por assim dizer, uma imagem espelhada. Porque o que estamos falando agora se aplica igualmente ao seu apartamento e ao apartamento da pessoa com quem você pretende trocar.

Troca de apartamentos privatizados

Se você não mora sozinho, ou a residência de outras pessoas está registrada no apartamento, você deverá anexar o consentimento por escrito de todas essas pessoas ao pacote geral de documentos necessários para registrar a transação. Este documento deve ser lavrado e assinado na presença de um notário, que irá certificar as suas assinaturas.

O consentimento para a troca deve ser obtido de todas as pessoas que est√£o registradas neste espa√ßo residencial, n√£o importa se s√£o seus parentes ou n√£o. Al√©m disso, o consentimento deve ser obtido de pessoas que n√£o moram neste apartamento, mas por lei tenho quaisquer direitos sobre ele. Em particular, este √© um c√īnjuge ou c√īnjuge divorciado, qualquer outro co-propriet√°rio que esteja em servi√ßo militar urgente ou em uma longa viagem de neg√≥cios.

Deve ser obtida autoriza√ß√£o de permuta das autoridades tutelares e tutelares se a resid√™ncia de pessoas incapacitadas ou parcialmente capazes, bem como de menores, estiver registada no apartamento. Ao mesmo tempo, as autoridades de tutela e curadoria t√™m o direito de n√£o emitir tal autoriza√ß√£o se, ap√≥s a troca de um apartamento, as condi√ß√Ķes de vida dos menores e outras pessoas sob tutela piorarem.

Documentos

E agora vamos listar os documentos que devem ser apresentados para a troca de um apartamento privatizado, e também, se sua contraparte também possui um apartamento privatizado, você deve exigi-los dele.

Troca de apartamento privatizado

Mais uma vez, chamamos a aten√ß√£o para o fato de que a troca de apartamentos privatizados implica em a√ß√Ķes espelhadas das partes. Naturalmente, pode haver algumas nuances e detalhes, mas o princ√≠pio geral permanece o mesmo..

Ent√£o, os documentos …

Em primeiro lugar, trata-se de um pedido do propriet√°rio √† autarquia local para registo de direitos imobili√°rios e transac√ß√Ķes com ela na forma proposta por esta autoridade. Eles tamb√©m apresentam documentos de titularidade do apartamento, um extrato do livro da casa, um certificado de aus√™ncia de atraso no pagamento do aluguel e contas de servi√ßos p√ļblicos, um certificado das autoridades fiscais sobre a aus√™ncia de atraso nos impostos sobre a propriedade. S√£o apresentados documentos do BTI, em particular um passaporte t√©cnico, uma planta baixa e uma explica√ß√£o.

Antes de enviar documentos, voc√™ ter√° que pagar uma taxa estadual para registrar a transa√ß√£o. √Č melhor descobrir os detalhes de pagamento e o valor do pagamento diretamente no escrit√≥rio da autoridade local ao registrar direitos sobre bens im√≥veis e transa√ß√Ķes com ela. Anexe o recibo original de pagamento do imposto estadual ao conjunto de documentos.

A autoridade de registro, com base nos documentos apresentados, registra o contrato de troca, que as partes na transação de troca de apartamento assinam na presença de um notário.

Um exemplo de acordo de permuta é fácil de encontrar na Internet. Além disso, quase todos os cartórios fornecem um serviço para a redação desse contrato..

Quanto custam os apartamentos

O contrato de troca deve indicar o preço de ambos os apartamentos. No entanto, há uma sutileza aqui..

Quanto é

E realmente, quanto custam os apartamentos?

O fato é que, quando as pessoas mudam de apartamento, parecem admitir que esses apartamentos têm o mesmo valor. São assim para eles, do ponto de vista das qualidades de consumo, senão a troca não faria sentido.

No entanto, os apartamentos trocados muito raramente têm o mesmo valor de mercado..

Um avaliador profissional licenciado pode ser convidado para determinar o valor de mercado dos apartamentos. Assim, você pode saber a diferença no custo dos apartamentos, e decidir sobre o pagamento adicional..

Mas, na maioria das vezes, os participantes do interc√Ęmbio concordam com a sobretaxa por conta pr√≥pria, definindo-a como se fosse “a olho”. Este √© exatamente o caso quando “o consentimento √© um produto com n√£o resist√™ncia m√ļtua das partes”.

Negócio alternativo

Por√©m, no contrato o custo dos apartamentos est√° indicado como o mesmo. Isso √© por conveni√™ncia, e para que a parte que receber o adicional n√£o pague imposto sobre esse valor. √Č um truque bastante normal e inocente quando um pagamento adicional √© feito ap√≥s a transa√ß√£o ser feita em m√£os, mas, como regra, na presen√ßa de um not√°rio.

No entanto, nesta situação, você pode inadvertidamente exagerar. O facto é que a autoridade registadora, analisando os documentos, pode chegar à conclusão de que o valor de mercado dos apartamentos permutados difere significativamente, e com base nisso, reconhecer o contrato de permuta como inválido.

A partir do momento do registro estadual do contrato, a propriedade dos apartamentos surge para ambas as partes da transação.

Negócio alternativo

Às vezes, uma das partes em uma transação de troca de apartamento não tem um apartamento para trocar no momento da preparação da transação.

O que isso significa?

Isso significa que algu√©m est√° muito interessado em comprar um apartamento como o seu. Ele est√° satisfeito com o apartamento em si, a √°rea onde est√° localizado e o pre√ßo. Mas ele n√£o tem nada a oferecer em troca. Ou seja, ele n√£o possui apartamento equivalente. Portanto, √†s suas custas, ele adquire um apartamento igual ao que voc√™ possui. Neste caso, a √°rea da sua localiza√ß√£o e algumas outras condi√ß√Ķes s√£o acordadas consigo..

Essa operação é chamada de transação alternativa ou troca oculta..

Deve-se admitir que este m√©todo de troca √© muito conveniente, pois reduz o tempo de sele√ß√£o da op√ß√£o desejada e cria as condi√ß√Ķes ideais para a realiza√ß√£o de transa√ß√Ķes de troca em v√°rias etapas..

Bolsa de Habitação Municipal

Uma transa√ß√£o alternativa √© formalizada por meio da celebra√ß√£o de um contrato de compra e venda. Naturalmente, como um contrato de troca, um contrato de compra e venda √© registrado na autoridade local para registro de direitos de propriedade sobre bens im√≥veis e transa√ß√Ķes com ela..

Cuidado

Tanto ao concluir um contrato de troca como ao concluir um contrato de compra e venda, examine cuidadosamente os documentos do apartamento e os documentos do seu propriet√°rio. A meticulosidade “excessiva” e a esquisitice nesses assuntos n√£o far√£o mal. Se o seu interlocutor for uma pessoa conscienciosa, ele entender√° tudo corretamente e, obviamente, demonstrar√° aten√ß√£o semelhante aos documentos apresentados por voc√™..

Se as partes estiverem em d√ļvida, entre em contato com corretores de im√≥veis profissionais ou advogados especializados em transa√ß√Ķes imobili√°rias. Al√©m disso, o not√°rio que certifica suas assinaturas no √Ęmbito do contrato √© obrigado a verificar os documentos com base nos quais esta transa√ß√£o √© feita. Isso serve como uma garantia adicional da “pureza” da transa√ß√£o.

Bolsa de Habitação Municipal

O negócio de troca de moradia municipal está sendo feito de forma um pouco diferente.

A reserva deve ser feita imediatamente que √© praticamente imposs√≠vel trocar diretamente uma habita√ß√£o privatizada por habita√ß√Ķes municipais. Primeiro, o apartamento municipal ter√° que ser privatizado.

Mas √© poss√≠vel trocar um apartamento municipal por outro apartamento municipal, mas apenas com o consentimento dos propriet√°rios dessas instala√ß√Ķes residenciais para o neg√≥cio. Ao mesmo tempo, existem muitas raz√Ķes pelas quais a conclus√£o desta transa√ß√£o se tornar√° imposs√≠vel..

Um apartamento municipal não pode ser trocado por um apartamento semelhante se uma ação for movida contra o seu inquilino para rescindir ou alterar o contrato social de aluguel do apartamento.

Trocar documentos

Essa transação também será inválida nos casos em que uma prisão é imposta ao apartamento, se for objeto de penhor, se o direito de uso for contestado em tribunal.

Um apartamento que pertence a um fundo departamental especial ou é um apartamento em um albergue não pode ser trocado.

Não pode participar de uma transação de troca por uma premissa que foi declarada imprópria para habitação, ou se a casa em que está localizada estiver sujeita a demolição, reforma ou destinada a outros fins.

A autoridade de registro n√£o executar√° uma transa√ß√£o se suas condi√ß√Ķes implicarem em uma deteriora√ß√£o significativa nas condi√ß√Ķes de vida de uma das partes, ou uma das partes, ap√≥s sua conclus√£o, precisar√° melhorar suas condi√ß√Ķes de vida.

E novamente sobre os documentos

Se não houver obstáculos para a troca de dois apartamentos municipais, os seguintes documentos devem ser apresentados à autoridade de registro:

  • Declara√ß√£o do inquilino da habita√ß√£o municipal (o inquilino respons√°vel), que deve ser assinada por todos os membros da fam√≠lia que tenham atingido a maioridade, incluindo os que atualmente n√£o residam neste apartamento, para assinarem o seu consentimento √† transa√ß√£o.
  • Originais e c√≥pias do despacho e contrato de arrendamento social do apartamento municipal.
  • Um extrato do livro da casa com informa√ß√Ķes sobre todas as pessoas que moram atualmente neste apartamento.
  • Um certificado do ZhEK ou equivalente, sobre a aus√™ncia de atrasos nos pagamentos de habita√ß√£o e servi√ßos comunit√°rios.

Como no caso da troca de moradia privatizada, para a concretização da transação, é necessária a anuência das autoridades tutelares se pessoas incapacitadas, pessoas com capacidade jurídica limitada e menores residirem no apartamento municipal trocado.

Ao fazer uma troca, as condi√ß√Ķes de vida dessas categorias de cidad√£os n√£o podem ser agravadas.

Fazendo uma troca

Quando todos os documentos acima s√£o coletados, e sujeitos √†s condi√ß√Ķes acima, as partes na troca (empregadores) assinam um acordo de troca. Este contrato √© submetido por cada um dos inquilinos ao seu senhorio, a fim de obter a aprova√ß√£o para a troca.

O propriet√°rio concorda ou recusa por escrito a aprova√ß√£o do pedido apresentado pelo requerente. De acordo com a lei, o locador tem dez dias para considerar tal pedido. Portanto, n√£o hesite e apresse os funcion√°rios desajeitados se o tempo come√ßar a “rolar” al√©m dos limites da dec√™ncia.

Quando tal acordo é obtido, cada uma das pessoas que trocam apartamentos municipais celebra um contrato social de aluguel com seu novo senhorio, após o qual a troca é considerada completa.

Ap√≥s a troca, o contrato de troca deve ser registrado na autoridade local para registro de direitos imobili√°rios e transa√ß√Ķes com ela.

Neste ponto, o procedimento de troca de apartamento é considerado completo e, no caso de apartamentos privatizados, as partes passam a ser os proprietários da nova habitação e as pessoas que utilizam os seus apartamentos ao abrigo do contrato de arrendamento social passam a ser os inquilinos da nova habitação..

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