Como fazer com que a administradora cumpra suas obrigações

Na verdade, é extremamente difícil encontrar um russo que fique completamente satisfeito com os utilitários fornecidos. Vazamentos de canos, interrupções no fornecimento de água quente e fria, frio em apartamentos, gotejamento de telhados e entulhos nas entradas, uma varanda gelada e pingentes de gelo nos telhados – a lista de reclamações que moradores de prédios de apartamentos podem fazer aos serviços públicos é muito ampla.

E uma vez que o intermediário entre as chamadas organizações fornecedoras de recursos – a concessionária local de água, fornecimento de energia, rede de aquecimento e residentes de prédios de apartamentos são geralmente os Escritórios de Habitação e Manutenção ou empresas de gestão que estão cada vez mais substituindo os escritórios habitacionais habituais, a maior parte das reclamações está relacionada ao trabalho dessas organizações, em responsabilidades que inclui a gestão de um prédio de apartamentos.

Vamos fazer uma reserva imediatamente – este artigo não se refere a associações de proprietários – associações de proprietários, bem como a escolha de uma organização de gestão. Tentaremos considerar uma questão tão dolorosa como as responsabilidades das sociedades gestoras e escritórios de habitação para entender o que exatamente o proprietário do apartamento tem o direito de exigir dessas organizações, suas principais responsabilidades, bem como as obrigações dos proprietários para com os serviços públicos.

Em primeiro lugar, vale lembrar que os escritórios habitacionais, as DEZs (diretorias de um único cliente) e as administradoras em geral são organizações comerciais, ou seja, ganham dinheiro com a prestação de serviços públicos aos moradores de prédios residenciais. Portanto, nas faturas mensais que os proprietários e inquilinos de apartamentos recebem, haverá necessariamente uma parte que constitui o lucro desta organização. Parece que, em tal situação, as sociedades gestoras e escritórios de habitação devem estar interessados ​​em fornecer serviços de alta qualidade, o que aumentará os lucros e exigirá o pagamento atempado dos proprietários de imóveis residenciais. Na prática, o lucro da sociedade gestora não está de forma alguma vinculado à qualidade dos serviços prestados – as contas virão regularmente para cada apartamento, independentemente da limpeza da entrada, se a neve foi removida e qual é a temperatura da água nas baterias do aquecimento central.

E se o proprietário não começar a defender seus direitos, exigindo que as concessionárias dêem a devida atenção às suas necessidades, a situação pode não mudar por anos, o que na maioria das vezes acontece em nosso país..

Assim, as responsabilidades das sociedades de gestão e escritórios de manutenção habitacional incluem:

1. Manter não só a casa, mas também o território adjacente na devida ordem, ou seja, realizar o paisagismo, a limpeza, o embelezamento do território local, a fiscalização do estado das estruturas técnicas. Assim, se os serviços de zelador estiverem incluídos na mensalidade paga pelos moradores dos apartamentos, a limpeza do pátio de um prédio fica inteiramente por conta dos serviços públicos..
2. Garantir a presença de lâmpadas de iluminação em todas as áreas de entrada, sem exceção, bem como na frente da entrada da casa e na zona envolvente. Lanternas localizadas na área local são administradas por empresas de gerenciamento..
3. Informar atempadamente os residentes da casa sobre todas as alterações nas tarifas – as concessionárias são obrigadas a avisar sobre o aumento da renda o mais tardar 30 dias antes da data de cobrança do valor a pagar nas novas tarifas.
4. Disponibilizar aos proprietários e inquilinos das habitações informações completas sobre a sociedade gestora, bem como sobre os telefones e endereços dos bombeiros, posto sanitário e epidemiológico, serviços de urgência, polícia local e administração distrital. O ideal é que cada prédio de apartamentos tenha uma placa não só com o número da casa e o nome da rua, mas também no estande próximo à entrada com a lista completa de números de telefone e endereços de serviços que os moradores da casa possam precisar.
5. Organizar o descarte do lixo em tempo hábil, ou seja, firmar convênio com órgão especializado pertinente ou retirar o lixo doméstico por conta própria, diariamente, sendo que a capacidade das lixeiras deve atender aos padrões estabelecidos com base no número de moradores da entrada ou casa. Vale lembrar que os contêineres de lixo não devem estar localizados a menos de 20 metros da entrada da escada e das janelas dos apartamentos, mas a não mais de 100 metros de um prédio de apartamentos.
6. No inverno, as funções dos serviços de habitação e comunais incluem limpar a área local da neve, limpar o telhado de gelo e pingentes de gelo, borrifar as calçadas e degraus da entrada para a entrada com areia ou mistura de areia e sal.
7. Pelo menos uma vez a cada 10-15 anos, realize grandes revisões gerais na casa, que incluem a reparação da entrada, da fachada da casa, substituição do telhado e outras obras necessárias.
8. Monitorar o estado dos sistemas de abastecimento da habitação – cablagem à entrada, canalização de esgotos, tomadas de água e gasoduto de pátio. A lei estabelece a vida útil máxima para comunicações: para tubos de ferro fundido esse período é de 40 anos, para tubos de aço – 15 anos. No entanto, se um vazamento for encontrado, a substituição da área danificada e os reparos devem ser realizados em tempo hábil – no máximo 3-5 dias após a descoberta do defeito..
9. Em caso de reclamação do proprietário ou inquilino do apartamento, o gabinete habitacional ou o DEZ são obrigados a responder no prazo de dois dias – recusa (com explicação do motivo da recusa) ou cancelamento da subscrição para receber e satisfazer a reclamação. É melhor apresentar a sua reclamação por escrito e certificar-se de que está devidamente registada. Ao entrar em contato com a administradora por telefone, você deve perguntar a posição e o sobrenome da pessoa que aceitou a reclamação do proprietário do apartamento.
10. Avise os residentes do edifício sobre interrupções planejadas de energia ou fornecimento de água quente e fria no máximo 10 dias antes da interrupção proposta. Indique o motivo da falta de água ou energia.
11. No caso de trabalhos de reparação dentro das instalações residenciais, combinar com o inquilino ou proprietário da residência sobre a hora da obra, o mais tardar 3 dias antes da reparação planeada.
12. Conduzir regularmente a conciliação das contas de serviços públicos e fornecer documentos que comprovem a correção da cobrança e o cumprimento do valor do pagamento com as normas e taxas estabelecidas.
13. Garantir o fornecimento de utilidades nos volumes necessários para os consumidores, para os quais o ZhEK ou DEZ deve celebrar contratos com organizações fornecedoras de recursos.
14. Para um cálculo mais preciso do valor do pagamento das utilidades fornecidas, registre mensalmente as leituras dos medidores gerais da casa, como medidores de calor instalados na casa ou em uma entrada separada. Forneça essas informações se solicitado pelo proprietário ou inquilino.
15. Recalcular os pagamentos das concessionárias em caso de baixa qualidade, descumprimento de suas obrigações ou interrupções na prestação dos serviços cuja duração ultrapasse as normas estabelecidas. Ou seja, se por um certo tempo (12 horas) em casa a temperatura dos aposentos ficar abaixo da marca estipulada – 18 graus Celsius, então é feito um recálculo para esse dia – uma diminuição no valor do pagamento pelo aquecimento. Você também pode exigir um novo cálculo se a água quente não atingir a temperatura padrão – mais 45 graus Celsius. E quanto mais baixa a temperatura da água quente, mais significativa deve ser a redução no valor do pagamento por esse tipo de utilidades..
16. Após receber uma reclamação ou informação sobre um acidente ocorrido na casa, envie um representante que registraria o fato de um vazamento, inundação ou acidente.

Esta lista de funções de habitação e escritórios comunitários e direcções de um único cliente pode ser complementada por outras funções, dependendo dos requisitos da legislação local e do acordo celebrado com os proprietários.

As responsabilidades das sociedades de gestão como um todo também incluem todos os pontos acima, no entanto, podem variar dependendo dos termos do acordo concluído com o HOA ou cada proprietário individual.

As responsabilidades dos proprietários e inquilinos dos apartamentos incluem:

• em primeiro lugar – pagamento atempado de todos os utilitários fornecidos – o mais tardar 10 (em alguns casos 20) do mês seguinte ao mês de consumo;
• informar atempadamente as sociedades de gestão, escritórios de habitação ou DEZs sobre acidentes e avarias num apartamento ou casa;
• garantir a segurança dos selos nos dispositivos instalados para registro de apartamentos ou residências em geral;
• fornecer (uma vez a cada seis meses) acesso para representantes do departamento habitacional ou da sociedade gestora ao apartamento para fazer as leituras do contador. Os horários de acesso ao apartamento devem ser combinados com antecedência.

Deve-se notar que na Federação Russa não existe hoje uma regulamentação legislativa clara no campo da prestação de serviços públicos. Assim, quase não existem regras e requisitos para a actividade profissional das sociedades gestoras, não foram desenvolvidas normas que determinem a qualidade das obras e dos serviços de gestão de edifícios de apartamentos, de facto, não há responsabilidade das sociedades gestoras pela prestação de serviços de baixa qualidade ou incumprimento das suas obrigações.

Claro, no caso de a qualidade dos serviços públicos não satisfazer o proprietário ou inquilino da habitação, ele tem o direito de exigir um recálculo das taxas de serviços e alterar a empresa de gestão por meio do tribunal, apresentando uma declaração de reclamação detalhando todas as reivindicações contra os serviços públicos. No entanto, na prática, esses casos são mais a exceção do que a regra, embora geralmente o tribunal tome o partido do proprietário do apartamento no caso de suas reivindicações serem justificadas e legais, e a sociedade gestora negligenciar repetidamente as suas obrigações.

No momento, ainda há muito poucos russos, apesar de uma enorme lista de reivindicações ao sistema de habitação e serviços comunitários, estão prontos para ir até o fim na defesa de seus direitos. É por isso que a reforma do sistema de habitação e serviços comunitários ainda está atrasada, não só por falta de um quadro legislativo adequado, mas também devido à inércia da maioria dos proprietários em edifícios de apartamentos..