Como desfazer-se de sua cota em um apartamento sem conflito e de forma lucrativa

Em nosso país, a prática de co-propriedade de habitação é uma prática comum e muito difundida. Desde a época da privatização, a maioria dos objetos imobiliários passaram à propriedade privada precisamente por ações.

Hoje, os imóveis também são frequentemente adquiridos para propriedade fracionada. Finalmente, é impossível evitar o surgimento de propriedade compartilhada na divisão de bens imóveis conjuntos entre ex-cônjuges, ela pode surgir durante a doação, herança de habitação, etc. É legalmente correto chamar tais coproprietários de coproprietários de habitação.

Desde que o relacionamento entre os coproprietários não seja prejudicado por conflitos, nenhum deles se preocupa com sua condição de proprietário de um imóvel. Mas assim que os coproprietários perdem o entendimento mútuo, surge o problema de dividir essa propriedade específica. E as soluções para este problema estão longe de ser simples.

Um exemplo típico: um cônjuge possui um apartamento em partes iguais. Após a morte do marido, sua parte (metade do apartamento) é dividida entre a viúva e o filho do falecido. A mulher fica com três quartos da casa e o filho com um quarto. Se o segundo quiser ficar com sua parte, a opção mais simples será vender o apartamento e dividir o lucro na proporção das ações. No entanto, a viúva pode se opor a tal decisão, e é aí que surge uma situação de conflito extremamente. O filho do falecido pode simplesmente desistir de uma herança legal, mas também pode defender seu direito de propriedade. De sua parte, será legal mudar-se para um apartamento, transferir sua parte para uma administração fiduciária ou vendê-la. E, neste caso, cenários muito mais desagradáveis ​​são possíveis para a viúva, até a necessidade de um custo mínimo para vender sua cota de moradia e deixá-la..

Vender uma ação corretamente

Se o coproprietário do apartamento pretender vendê-lo, nos termos da lei, deverá notificar os demais coproprietários e convidá-los a efetuar a compra. Normalmente, essa notificação é feita por escrito, com a indicação do preço exato. Em caso de recusa por escrito do restante dos proprietários ou se no mês seguinte a ação proposta não for resgatada, o coproprietário tem todo o direito de vender sua ação a qualquer comprador.

Observações: o preço de venda deve corresponder integralmente ao preço pelo qual o vendedor ofereceu sua ação por escrito aos demais coproprietários. Caso contrário, os coproprietários do apartamento podem em juízo exigir o cancelamento da transação.

Três vezes abaixo do mercado

Os especialistas imobiliários enfatizam que a propriedade fracionada de uma casa não é de forma alguma a propriedade de um cômodo específico de um apartamento. Por exemplo, um coproprietário pode nem mesmo ter o direito de morar neste apartamento, o que significa que o preço de sua propriedade compartilhada não é nada igual ao valor de mercado do imóvel por filmagem. De acordo com alguns especialistas, um metro quadrado de participação em uma propriedade é geralmente mais barato do que um metro quadrado em um apartamento ou casa com um proprietário em cerca de 15-40%. Outros especialistas expressam o valor de 20-30% do custo de um imóvel comum como o preço de uma ação em um apartamento. Além disso, a prática confirma os dados mais recentes, se considerarmos o custo de apartamentos inteiros e as ações deles no exemplo das megacidades russas, pelo menos. As ações em pequenos apartamentos (ações problemáticas) perdem mais em preço, onde a residência simultânea de todos os coproprietários é fisicamente impossível.

Portanto, vamos relembrar a situação com a esposa e o filho do falecido, que possuem cotas desiguais no apartamento herdado. O filho tem o direito de vender seu quarto da casa por apenas um oitavo do valor de mercado, porque ninguém vai comprar por um preço alto. Ao mesmo tempo, a viúva pode pagar o mesmo preço pela oitava parte do apartamento e, de fato, comprar um objeto duas vezes mais caro, pois depois disso ela se torna a única e plena proprietária de todo o apartamento.

Como desfazer-se de sua cota em um apartamento sem conflito e de forma lucrativa

Alguns proprietários que a apreenderam completamente estão se comportando de maneira ainda mais radical. Com efeito, sem o seu consentimento, o restante das ações não pode ser realizado, o que significa que é possível, sem resgatar ações de terceiros, alienar a totalidade do apartamento ou casa com impunidade..

Quando os coproprietários não conseguem resolver a questão da divisão das suas ações sem conflito, alguns deles têm de viver durante anos no cerco de outros coproprietários que não podem entrar no apartamento. Essa tática é eficaz, mas não no caso de o proprietário de uma parcela menor estar seriamente comprometido em defender seu direito de ser coproprietário. Existem várias opções legais para ele resolver o problema:

  • liquidação judicial;
  • check-in não autorizado;
  • vender sua parte a um terceiro comprador;
  • venda da sua parte a um coproprietário que ocupou a propriedade.

Há também uma quinta opção – exigir a distribuição de sua parte na forma de um lote habitacional. Mas esta é uma forma teórica de resolver o problema, porque em apartamentos comuns de cidade é quase impossível implementar isso sem dor para todos os coproprietários..

Check-in por ordem judicial

Os advogados argumentam que, idealmente, os coproprietários devem estabelecer voluntariamente as condições de uso de um apartamento compartilhado. Mas um diálogo construtivo nem sempre funciona, e aqui você tem que ir a tribunal. Neste caso, a decisão do tribunal é significativamente dependente da presença / ausência de cada um dos coproprietários de outros imóveis, dependentes, situação financeira dos litigantes, etc. Em um apartamento de um cômodo, o direito de residência para um grande proprietário de uma parcela menor quase certamente será estabelecido, se ele não tiver outra habitação. e o proprietário de uma parcela maior será “questionado” do apartamento contestado devido à propriedade de outro imóvel residencial. Não é incomum o tribunal expulsar o agressor do apartamento e dar luz verde ao co-proprietário com os direitos infringidos. Mas em situações com apartamentos com vários cômodos, o tribunal permite que todos os proprietários usem cômodos diferentes, levando em consideração o tamanho das cotas de propriedade e os próprios quartos.

Como desfazer-se de sua cota em um apartamento sem conflito e de forma lucrativa

A duração de tal litígio é geralmente de seis meses a um ano. E mesmo após a conclusão do processo, a paz geralmente não chega ao relacionamento dos coproprietários. Afinal, a justiça não pode eliminar um conflito pessoal e os coproprietários podem trocar regularmente as fechaduras da porta da frente. Nem os oficiais de justiça nem a polícia podem ajudar nessas situações. A única saída é ir ao tribunal novamente.

Check-in não autorizado

Mais uma vez, teoricamente, o problema pode ser resolvido sem recorrer a litígios. Quando uma pessoa não tem permissão para entrar em sua própria casa, ela tem todo o direito de entrar por conta própria e até usar a força para isso (apenas para quebrar a porta, mas não para lutar ou destruir as paredes da casa). O artigo 12 do Código Civil da Federação Russa regula esta situação: o comportamento do coproprietário oprimido será interpretado pela lei como legítima defesa de direitos. Os advogados recomendam enfaticamente fornecer evidências de que houve tentativas malsucedidas de resolver o problema pacificamente antes de tentar arrombar a porta. Por exemplo, será uma cópia de um telegrama autenticado pelos correios com um pedido ao infrator para que dê acesso à sua casa e lhe entregue as chaves ou uma declaração preliminar à polícia contra o usurpador. Tais medidas evitarão reclamações ao coproprietário que invadiu a casa do lado das agências de aplicação da lei. Mas você precisa entender que o conflito pessoal dos coproprietários só vai se intensificar depois disso.

Venda de ações

Um ponto importante: um apartamento com vários proprietários, de acordo com a lei, pode ser em propriedade comum compartilhada ou em propriedade conjunta sem definição de ações, de acordo com o artigo 224 do Código Civil da Federação Russa. E no segundo caso, nenhum dos coproprietários tem o direito de vender a sua parte, porque legal e de fato ela simplesmente não existe. Mas, ao mesmo tempo, essa habitação, por acordo dos coproprietários ou em tribunal, pode ser registrada novamente em propriedade compartilhada.

Vender sua aposta é a opção mais fácil de implementar. Claro, é necessário enviar aos coproprietários avisos de venda por escrito, para cumprir mais algumas formalidades, mas em qualquer caso, é mais fácil do que manter um processo judicial ou usar de força física na tentativa de usar sua parte da casa.

Se houver um acordo verbal sobre a venda de uma ação com coproprietários, não serão necessárias notificações. O registo de compra e venda é feito de forma standard. A situação complica-se com a recusa dos coproprietários em comprar as suas próprias ações e vendê-las a terceiros. Então, o negócio geralmente é atrasado por evasão aos avisos de venda. Em qualquer caso, é necessário enviar telegramas ou cartas de venda registradas aos proprietários. No caso de silêncio persistente por parte dos coproprietários notificados, após o qual a ação não será vendida a eles, o tribunal quase certamente reconhecerá a legalidade da transação.

Como desfazer-se de sua cota em um apartamento sem conflito e de forma lucrativa

Existe outra solução radical para o problema, que dispensa o contato com os coproprietários. O fato é que o consentimento deste último não é necessário ao doar uma parcela da moradia. Se um presente disfarça uma venda, a transação pode ser contestada no tribunal, mas é quase impossível provar a venda.

Outra forma de contornar os coproprietários é uma promessa. O titular da ação apura-se na forma do art. 807 do Código Civil da Federação Russa com um terceiro comprador, um contrato de empréstimo de um valor igual ao custo planejado da ação vendida. Essa ação é a garantia do empréstimo. O penhor é registrado na Rosreestr, o proprietário recebe dinheiro do credor, e então as partes fazem um acordo de indenização: o comprador velado perdoa a dívida e, em troca, recebe o objeto do penhor – na verdade, uma parte do apartamento. A desvantagem de tal esquema são possíveis problemas ao registrar um penhor em Rosreestr, portanto, nesses casos, é ideal recorrer aos serviços de corretores de imóveis profissionais ou advogados. Nas grandes cidades russas, existem agências imobiliárias que trabalham com esses objetos.

Quem compra ações

Os corretores de imóveis geralmente dividem os compradores de casas nas seguintes categorias.

Os primeiros adquirem uma parcela para habitação própria, na esperança de negociar com os restantes coproprietários. Nem é preciso dizer que essa opção é muito arriscada.?

Outros compram uma parte de um imóvel para obter o registro permanente. Aqui a participação pode ser ridiculamente pequena – até um centésimo, porque o consentimento dos coproprietários não é necessário para o registro no local de residência. Você só precisa apresentar documentos no escritório de passaportes que comprovem a titularidade da ação. Mas não funcionará registrar terceiros sem o consentimento dos coproprietários, dizem os especialistas. Uma exceção é feita apenas para filhos menores que são atribuídos a seus pais.

Os saqueadores que adquirem ações em um apartamento para impor suas próprias condições aos proprietários são geralmente persuadidos a vender suas ações. O último tipo de comprador é um grande problema para os acionistas que expulsaram outros coproprietários de suas casas. Um invasor profissional é capaz de fornecer condições de vida insuportáveis ​​para seus vizinhos. Por exemplo, o proprietário da quarta parte do apartamento inundou deliberadamente os andares inferiores durante a noite, cujos residentes processaram todos os proprietários do apartamento. Acontece que é mais lucrativo para o dono do resto do apartamento vender sua parte ao invasor do que pagar uma indenização aos vizinhos.

Como desfazer-se de sua cota em um apartamento sem conflito e de forma lucrativa

Assim, os leitores deste artigo já sabem: até o mais agressivo co-proprietário de um apartamento pode ser tratado de forma absolutamente legal. No entanto, também é óbvio que o melhor curso de ação não é agravar o conflito, mas tentar chegar a um acordo com os coproprietários, comprar as ações restantes ou vender casas em conjunto. O resultado será mais lucro e menos tempo e perda de nervos..

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