Como concluir a compra de uma casa de campo

A azáfama, o quotidiano, o ruído e a poeira, que se erguem como um pilar nas ruas das grandes cidades, cedo ou tarde nos impelem à ideia de adquirir uma habitação própria no subúrbio. Nos últimos anos, a demanda dos russos pela construção e compra de imóveis suburbanos cresceu quase 40%, o que, em geral, indica um aumento no padrão de vida da população e o desenvolvimento da economia de nosso país..

Ao comprar uma casa de campo, devemos primeiro decidir para que tipo de acomodação ela será projetada – permanente ou sazonal. Dependendo disso, seu custo, localização e a presença ou ausência de certas comunicações de engenharia podem variar..

Independentemente de você ter a intenção de morar em sua nova casa permanentemente ou em viagens curtas, uma grande vantagem dessa moradia será a infraestrutura desenvolvida da vila em que ela está localizada. Portanto, ao comprar uma casa fora da cidade, atenção especial deve ser dada à conveniência das linhas de transporte, à disponibilidade de vias de acesso à casa, ao abastecimento de água durante todo o ano, à presença de guardas na aldeia e, o mais importante – seja paciente, pois na prática, comprar um imóvel residencial está longe de ser o processo mais rápido.

A compra de uma casa de campo pode ser dividida aproximadamente em 3 fases.

Recolha e preparação de documentos

A compra de uma casa de campo, como qualquer outra transação, começa com a coleta de um pacote de documentos necessários. Via de regra, o vendedor procura os papéis e o comprador verifica sua autenticidade. Na compra de uma casa de campo, atenção especial deve ser dada à presença dos seguintes documentos do vendedor:

1. Certificado de registro estadual de propriedade de um terreno.
2. Certidão de registro estadual de titularidade do bem imobiliário.
3. Documento de licença de construção.
4. Lei de comissionamento de imóveis.
5. Documentos para edifícios individuais (garagem, sauna, celeiro, etc.).

Além disso, o potencial comprador é obrigado a se certificar de que não haja disputas de limites com os vizinhos no local, bem como a garantir que o tamanho do terreno seja consistente com os dados declarados nos documentos..

O vendedor do imóvel, por sua vez, deve recolher:

Certidões de nascimento de menores e passaportes de proprietários adultos.No caso de um dos proprietários do imóvel não atingir a maioridade, os seus pais, tutor ou curador são obrigados a recorrer à tutela e à tutela para obter a autorização adequada para vender a casa. Os cônjuges, proprietários do imóvel, devem comparecer à celebração do contrato de venda de moradia em conjunto. Na impossibilidade de comparecimento de um dos cônjuges, a parte presente na transação é obrigada a apresentar, em nome do cônjuge, autorização de venda da casa, autenticada por notário. Caso contrário, o comprador corre o risco de enfrentar o problema da “divisão dos bens” dos cônjuges.

Documentos de título da propriedade.Estes incluem: um contrato de compra e venda, um contrato de troca, um contrato de presente, um contrato de casamento, um certificado de herança, uma decisão judicial e outros documentos.

Passaporte cadastral.O passaporte cadastral é um extrato do cadastro estadual de imóveis, contendo informações sobre o objeto imobiliário necessário para o registro do direito sobre o imóvel, bem como as transações com ele.

Passaporte técnico para as instalações residenciais.O passaporte técnico é um documento de informação e referência que reflete o estado real da habitação. O registro deste passaporte é um atributo integral de quaisquer transações de compra, venda ou troca de bens imóveis. O passaporte técnico do edifício contém informações sobre o número de quartos, a área total da sala, o material utilizado na construção das paredes e divisórias, bem como o valor de inventário da sala.

Planta baixa da casa.A planta baixa é uma aplicação gráfica do passaporte técnico ou cadastral das instalações, no entanto, se necessário, pode ser produzida como um documento separado. A planta baixa é utilizada para fazer a justificativa do apartamento, legalizar a reforma e também registrar as transações imobiliárias. Este documento é emitido com base em um pedido correspondente ao BTI. O prazo de sua produção depende diretamente da complexidade e urgência do pedido..

Documento de Habitação Unificada (EZD).Com a ajuda deste documento, os cidadãos da Federação Russa resolvem muitos problemas de habitação relacionados a transações imobiliárias: privatização, venda, compra, troca, etc. Você pode obter o EZD no Centro Unificado de Informações e Liquidação (EIRT), e totalmente gratuito. Basta escrever um requerimento apropriado e anexar os documentos necessários a ele.

Cópia de FLS.FLS (conta pessoal financeira) é um documento que contém dados sobre uma habitação e as pessoas nela registadas. A organização acima é responsável pela emissão de cópias dos FLS – EIRTs.

Certificados de ausência de dívida para habitação e serviços comunitários.Sem eles, não é possível fazer um contrato de venda.

Atestado de dispensário neuropsiquiátrico ou narcológico dirigido ao vendedor e outras pessoas cadastradas, refutando a presença de doença mental ou drogadição.Muitas vezes, após a conclusão da transação, verifica-se (e em um processo judicial) que o proprietário do imóvel está parcialmente são, louco ou parcialmente capaz. De acordo com a lei civil, isso significa a nulidade da transação de compra e venda concluída e a nulidade legal do contrato concluído.

Solicitação de cartório para cancelamento de registro.O cancelamento do registro é realizado pelos órgãos territoriais do Serviço Federal de Migração ou pela administração local do assentamento.

Resolvendo a questão dos herdeiros que se candidatam a imóveis.O comprador pode certificar-se de que não há novos herdeiros visitando o notário que emitiu a certidão de herança ao vendedor. Uma regra que deve ser lembrada por vendedores e compradores de imóveis: coleta e análise jurídica da documentação minimiza o risco de fechar um “mau negócio”.

Contrato preliminar de compra e venda de um imóvel

O contrato prévio de compra e venda de um bem imobiliário é a expressão oficial das partes sobre o seu consentimento a uma futura cooperação, o que implica, no futuro, a celebração de um contrato de venda de um imóvel. Este acordo contém as condições com base nas quais um futuro acordo será concluído.

O contrato preliminar é a forma principal do contrato principal. O não cumprimento dos termos do contrato preliminar leva à invalidade do contrato principal de venda.

Com base na lei civil, um contrato de venda celebrado em termos preliminares deve conter:

1. Condições sobre o assunto (nome, quantidade e qualidade da mercadoria).
2. Termos primários do contrato principal de venda.

Além disso, o acordo preliminar deve especificar o período durante o qual as partes pretendem concluir o acordo principal. Se esta questão não for regulamentada por um acordo preliminar, o contrato principal de compra e venda está sujeito à conclusão no prazo de um ano a partir da data de conclusão do documento principal. Se o contrato principal não for celebrado dentro do prazo acordado (ou estabelecido por lei), as obrigações decorrentes do contrato preliminar de venda são rescindidas.

De notar que o contrato preliminar de compra e venda é rescindido no momento da celebração do contrato principal entre as partes..

Em caso de evasão por uma das partes da celebração do contrato de venda principal, a outra parte tem o direito de recorrer da sua ação judicial, para exigir a coação da celebração do contrato, bem como a indemnização pelos prejuízos causados ​​pela evasão injustificada da celebração do contrato.

Um acordo preliminar não requer registro estadual, ao contrário do principal. De acordo com a legislação em vigor, o principal contrato de compra e venda é registrado na Secretaria de Estado do Serviço Federal de Registro, Cadastro e Cartografia.

Assim, a celebração de um pré-contrato de compra e venda é necessária para a consolidação oficial das parcerias entre suas partes..

Conclusão de um contrato de venda

A conclusão do contrato de venda é a etapa final da transação. De acordo com a legislação civil em vigor, o contrato de compra e venda é redigido em documento único e assinado por ambas as partes. Tal acordo deve estar em conformidade com os requisitos obrigatórios estabelecidos pela Lei Federal e outros atos jurídicos regulamentares da Federação Russa em vigor no momento de sua conclusão.

Desde a época do direito privado romano, sabemos que a conclusão de qualquer transação dá lugar ao surgimento de certas relações jurídicas entre seus súditos. O contrato de venda de um imóvel é um excelente exemplo desse postulado. Listamos os principais direitos e obrigações do vendedor decorrentes da celebração deste contrato.

O vendedor do bem imobiliário tem o direito de exigir:

1. Pagamento do valor especificado no contrato.
2. Pagamento do valor do imóvel e juros caso a casa não seja comprada no prazo.
3. Pagamento pela propriedade.
4. Recusa em executar o contrato celebrado se o comprador se recusar a pagar pela compra e aceitar o imóvel.

Além disso, o vendedor do imóvel deve:

1. Transferir para o comprador um bem imóvel livre de quaisquer gravames, caso o comprador não concorde em aceitar o objeto onerado com quaisquer direitos.
2. Reembolsar o comprador pelos prejuízos causados ​​por terceiros durante a apreensão do imóvel, caso o comprador não soubesse da existência do motivo que motivou a apreensão do imóvel.
3. Atuar ao lado do comprador do imóvel em caso de ação cível de apreensão do bem por terceiro.
4. Transferir o imóvel ao comprador em formulário próprio, previamente estabelecido no contrato de venda.

Por sua vez, o comprador tem o direito de exigir:

1. Transferência atempada da propriedade vendida a ele.
2. Redução do valor do imóvel, bem como rescisão do contrato se o imóvel estiver onerado de quaisquer direitos.
3. A conformidade do imóvel com as características técnicas e arquitetônicas pertencentes ao objeto no momento da celebração do contrato.

Assim, o comprador tem o direito de obter:

1. Redução equivalente no preço da transação.
2. Eliminação gratuita de deficiências da propriedade por um determinado período de tempo (geralmente dentro de dois anos).
3. Compensação por perdas associadas à eliminação dessas deficiências.
4. Reembolso do valor pago do imóvel, em caso de recusa do cumprimento do contrato.

Neste caso, o comprador se compromete:

1. Aceitar um objeto imobiliário.
2. Pague pela compra antes ou depois de sua transferência, salvo disposição em contrário do contrato de venda ou outro ato legal regulamentar.
3. Pague a compra do objeto ao preço estabelecido no contrato de venda.

Para redigir um contrato de compra e venda, bem como seu posterior registro estadual, serão necessários os seguintes documentos:

1. Declaração conjunta de ambas as partes sobre o registro estadual do acordo de vendas.
2. Recibo de pagamento da taxa estadual, confirmando o pagamento da inscrição estadual.
3. Título e outros documentos listados acima.

Ao registrar um contrato de compra e venda, os novos proprietários da casa adquirem seus direitos legais em relação à propriedade adquirida, e a transação torna-se totalmente legítima.

Um contrato de venda executado corretamente avalia, minimiza e elimina todos os possíveis riscos associados à compra de bens imóveis suburbanos.

Em conclusão, observamos o seguinte.

Hoje, é quase impossível proteger os compradores de imóveis das conseqüências indesejáveis ​​dessa transação, uma vez que mesmo os documentos de título do vendedor não oferecem garantia de cem por cento de que ele tenha a propriedade do imóvel em um determinado momento..

A confirmação real da propriedade é o extrato correspondente do livro de registro emitido pelo serviço de registro estadual e cadastro de terras. Este extrato contém informações sobre os direitos e restrições (gravames) dos direitos à propriedade.

No entanto, mesmo aqui há uma “brecha” para golpistas e vigaristas – um extrato do livro de registro é válido por um mês a partir da data de emissão, portanto, nenhum dos compradores está imune a vendedores inescrupulosos.

Infelizmente, você pode se proteger completamente de fraudadores apenas concluindo uma transação de compra e venda por meio de um registrador e com a participação de uma agência imobiliária confiável – esta é a única maneira verdadeira (mas também a mais cara) de comprar uma casa de campo. O cartório acompanhará e analisará a situação com o objeto alienado, e a imobiliária analisará o histórico do imóvel e concluirá diretamente a transação.