Como comprar um apartamento

O procedimento para comprar uma casa no mercado secundário pode parecer bastante complicado e não inteiramente lógico, mas na verdade ele foi elaborado durante anos e existe para garantir a segurança máxima das transações no mercado russo..

Anton ILYIN, advogado da Associação de Moscou – a Guilda dos Corretores de Imóveis, contou ao nosso correspondente como essa compra ocorre em termos gerais. Todo o processo pode ser condicionalmente dividido em cinco etapas..

1. Celebração de contrato com imobiliária

É claro que é possível encontrar um apartamento sem uma imobiliária, mas … Uma coisa deve ser levada em consideração – em Moscou, a demanda por moradias excede em muito a oferta. Sem mencionar o fato de que, nas condições da legislação russa e das realidades do mercado, é muito mais conveniente colocar a culpa de todos os problemas nos ombros do corretor de imóveis que será atribuído a você – ele recebe dinheiro para isso.

Encontrar um apartamento e apoiar a transação é um serviço pelo qual as agências cobram uma determinada taxa. Pode ser um preço fixo – normalmente a partir de $ 1000, ou uma porcentagem da transação, ou mesmo $ 1000 para encontrar um apartamento adequado, mais uma porcentagem do seu custo.

Se a agência cobrar uma taxa para encontrar um apartamento, o dinheiro deverá ser pago antecipadamente. Neste caso, o acordo que você celebra com a agência deve conter a descrição mais detalhada possível do apartamento que você precisa. O contrato também indica quantas opções correspondentes aos parâmetros especificados você terá para escolher.

2. Encontrar acomodação adequada

Após o acordo com a agência, esta inicia a seleção do apartamento. A opção ideal é um apartamento cujo proprietário tenha assinado um contrato de venda com a sua agência. Neste caso, a agência, via de regra, verifica imediatamente a documentação e o histórico do apartamento. Se a agência não tiver tal apartamento, ela pesquisa em todas as fontes disponíveis.

Quando um apartamento mais ou menos adequado é encontrado, seu agente o convida para visitá-lo. Durante a visualização, o cliente costuma assinar o Certificado de Inspeção do Apartamento. Caso o apartamento não cumpra os parâmetros que indicou e que constam do seu acordo com a agência, isso deverá ser indicado no Certificado de Inspecção. Nesse caso, a opção não conta..

Se o apartamento for adequado para você, você prossegue para a próxima fase.

3. Verificar a limpeza do apartamento e preparar o negócio

A coleta de documentos para uma transação imobiliária requer uma certa quantidade de tempo e dinheiro. Além disso, todos os certificados necessários têm uma data de validade limitada, ou seja, eles não podem ser preparados para uso futuro. Portanto, todo o processo começa quando o comprador confirma a sua intenção de adquirir este apartamento. Essa confirmação é uma determinada quantia, que na linguagem comum pode ser chamada de depósito ou adiantamento..

Muitas vezes acontece que vários compradores potenciais vêm ver um apartamento ao mesmo tempo. Se várias pessoas gostarem do apartamento ao mesmo tempo, o vencedor será aquele que primeiro fizer o pagamento adiantado. Existem, porém, casos de leilões em que um comprador ganancioso (perdão, muito calculista) declara diretamente que dará o apartamento a quem oferecer mais. O que fazer neste caso fica por sua conta, mas vale ressaltar que se, como resultado do leilão, o preço de um apartamento ultrapassar o especificado em seu contrato de busca, então esta opção também não será contabilizada.

Se tudo estiver em ordem e você tiver feito a quantia exigida, então talvez comece a etapa mais crucial – a coleta de documentos e sua verificação. Lembremos que hoje, de todos os participantes do mercado imobiliário, o comprador é o mais indefeso do ponto de vista jurídico. A prática jurídica é tal que, em caso de reconhecimento da transação como inválida, as partes voltam à sua posição original e devolvem uma à outra tudo o que recebeu no âmbito da transação. Se nos lembrarmos que a esmagadora maioria dos apartamentos no mercado secundário é vendida ao valor de avaliação do BTI, então é fácil adivinhar que este é o valor que o comprador receberá em troca de tudo o que recebeu na transação. Mesmo um passo revolucionário na legislação russa – proteção pelo estado dos direitos de um comprador genuíno – é realizado no valor máximo de um milhão de rublos.

Extrato estendido do livro da casa (retirado do PRUE ou DEZ). Esta declaração lista todas as pessoas que moraram neste apartamento desde que a casa foi construída, bem como os motivos que deixaram lá.

Extrato do Registro Estadual Unificado de Direitos sobre Imóveis e Transações com ele. Indica o proprietário ou proprietários do apartamento, o motivo do surgimento da propriedade. A presença ou ausência de restrições ou gravames do direito.

Planta baixa e explicação do BTI. O que você viu ao inspecionar o apartamento deve corresponder ao que você vê na planta. De acordo com o Código de Habitação da Federação Russa, se uma reforma ilegal for detectada em um apartamento, o proprietário do apartamento é obrigado a trazer o apartamento de volta ao seu estado original por conta própria. Existe, no entanto, a oportunidade de registrar a reabilitação após o fato.

Esses são os principais pontos a serem considerados. Um jornal inteiro não é suficiente para descrever todas as situações possíveis. Portanto, nos deteremos em apenas alguns casos típicos..

Se o vendedor do apartamento for um idoso ou uma pessoa que bebe muito, vale a pena obter atestados dos dispensários psico-neurológicos e narcológicos do distrito. Além disso, se antes uma pessoa foi cadastrada em um endereço diferente, você precisa visitar os dispensários dessa área. Em seguida, muitas transações foram contestadas pelos parentes do vendedor com o fundamento de que este, alegadamente, não conseguia compreender as consequências de suas ações. Portanto, em casos especialmente suspeitos, você pode realizar um exame médico no dia da transação.

Se a transação for realizada por procuração e o vendedor residir no interior do país, é preferível exigir a presença pessoal do vendedor e sua assinatura no contrato de venda. Desculpas por estar ocupado com o trabalho, etc. deveria te deixar desconfiado.

Se o extrato do livro domiciliar indicar que moravam no apartamento menores de idade que não participaram da privatização do apartamento, saiba que dessa forma seus direitos foram violados e ao atingir a maioridade poderão tentar restituí-los.

E por último, a última regra é a indicação no contrato de venda de um apartamento exatamente o valor pelo qual o comprou..

4. Celebração de um contrato de compra e venda de um apartamento e liquidações em dinheiro

Assim. Os documentos foram recolhidos e conferidos, não foram encontrados obstáculos à transação. Você define o dia do negócio. Prepare-se para um dia muito agitado. Primeiro, você precisará ir a um depósito ou banco que forneça cofres para aluguel. Essa célula é alugada e, além do contrato principal de aluguel da célula, as chamadas condições adicionais são anexadas. Essas condições adicionais indicam quem, quando e com que base tem acesso à célula depois que o dinheiro foi colocado. No caso de um negócio com um apartamento, o vendedor tem primeiro o direito de acesso, mas somente mediante a apresentação de um contrato de compra e venda de apartamento registrado. Se o vendedor com esse acordo não chegar dentro do prazo estipulado (a transação não passou no registro estadual, ou seja, não ocorreu), ele é privado do direito de acessar a célula, e tal direito é concedido ao comprador, que vem e pega seu dinheiro de volta. O acesso inicial à célula (para colocar dinheiro nela) geralmente é feito por todas as pessoas interessadas (vendedor, comprador, agentes). Assim, o dinheiro é recalculado na presença do vendedor..

Depois que o dinheiro foi contado, verificado e colocado na cela, você vai para a filial de Rosregistratsiya ou para um notário para concluir um acordo. Em Rosregistratsiya, seu contrato é redigido e certificado pelo registrador estadual. A partir deste momento, a transação é considerada concluída.

5. Registro estadual da transação e transferência de propriedade da habitação

O prazo para registro estadual agora é de um mês.

Após um mês, as partes da transação recebem suas cópias do contrato. O contrato do vendedor possui um selo confirmando o registro da transação. Com esse acordo, o vendedor vai ao banco (depositário), ganha acesso ao celular e pega seu dinheiro. Existem dois selos no contrato do comprador: um confirma o registro da transação, o segundo – o registro de propriedade. Além disso, o comprador recebe um certificado de registro estadual de propriedade do imóvel – um apartamento. A partir desse momento, ele se torna um proprietário pleno.

Além disso, as partes devem assinar o Ato de aceitação e transferência do imóvel. Para o registro estadual da transação, este ato não é necessário, mas sem ele a transação também é considerada não concluída. A partir desse momento, podemos realmente dizer que o negócio se concretizou.