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Como acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto

Reabilitar um apartamento já existente é um processo complicado, mas é possível alcançar bons resultados seguindo alguns passos. É necessário ter em mãos um esboço e um projeto bem definidos para iniciar o trabalho. Nós detalhamos como acordar e legalizar esse processo. Siga nossa orientação para ter segurança na reabilitação do apartamento, já que ele irá ganhar modernidade e obter o devido alvará de obras.

A legalização da reforma deve ser feita de acordo com o procedimento aprovado em lei, e no caso de obras já executadas – por imitação do processo ou por meio de multas e juízo. Falaremos neste artigo sobre em que casos a legalização é obrigatória, quais documentos são necessários e quem está coordenando e aprovando a reforma..

A questão da legalização da remodelação de um apartamento tem muitas nuances e depende do tipo e local das alterações a serem feitas, do tipo de edifício e das exigências das autoridades municipais, que podem ser ligeiramente diferentes. É mais prudente realizar as alterações na ordem e de acordo com as normas legais, para que não haja problemas com eventuais fiscalizações ou na venda de habitação com nova configuração de apartamento.

O quadro legislativo

Na terminologia, dois conceitos são distinguidos para mudanças feitas em uma sala de estar:

  • reorganização (reequipamento) – as alterações referem-se a utilidades, equipamentos elétricos, encanamentos, que exigem a realização de anotações adequadas no certificado de registro da sala;
  • redesenvolvimento – mudar a forma e / ou tamanho da sala movendo paredes, aberturas de portas e janelas, que também é registrado na folha de dados.

Como acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto

O principal documento regulamentar para a reabilitação de apartamentos é o Código de Habitação da Federação Russa, na edição atual de 2016, a saber, o capítulo 4 (Artigos 25-29):

  • tipos de redesenvolvimento e reequipamento;
  • a base para o trabalho;
  • em que casos a aprovação é recusada;
  • execução do Certificado de Conclusão;
  • as consequências previstas pelo código em caso de redesenvolvimento não autorizado.

Como acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto

As informações sobre conversões e remodelações permitidas e proibidas por lei são fornecidas nas “Regras e Normas para a Operação Técnica do Estoque Habitacional”, aprovadas pelo Comitê Estatal de Construção da Federação Russa em 2003, nomeadamente na cláusula 1.7.

Para Moscou, deve-se também ser orientado pelo PPM datado de 25 de outubro de 2011 nº 508-PP “Sobre a organização da reorganização e (ou) reconstrução de instalações residenciais e não residenciais em prédios de apartamentos e edifícios residenciais” (conforme alterado em 2 de agosto de 2016) com apêndices obrigatórios … Na resolução, todas as etapas do trabalho, o procedimento de coordenação e aprovação são mais amplamente considerados, as formas de requerimentos, atos, autorizações são concedidas, as restrições à implementação de reformas são listadas. Este documento pode ser usado como referência para residentes de outras cidades, especialmente se as autoridades locais não adotaram uma resolução semelhante..

Como acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto

Importante!O Código de Ofensas Administrativas (Código de Ofensas Administrativas da Federação Russa, Art. 7.21) determina o valor da multa por remodelação não autorizada de instalações em prédios de apartamentos no valor de 2,0-2,5 mil rublos, em edifícios residenciais – 1,0-1,5 mil rublos … Se for encontrada uma remodelação para a qual não seja possível obter autorização, o proprietário ou inquilino do apartamento é obrigado a eliminar as alterações às suas próprias custas. Em caso de não pagamento da multa e / ou não eliminação das alterações, é possível triplicar o seu valor, podendo em alguns casos até alienar o apartamento através de licitação.

Reformas que requerem e não exigem legalização, restrições à reconversão

Considere quais mudanças são possíveis em princípio e quais remodelações requerem ou não requerem permissão.

Requer legalização

A maioria das alterações que são planejadas durante as revisões ou nas entradas de um novo edifício requerem legalização:

  • paredes e divisórias adicionais, aumento da espessura (massa) dos dispositivos de piso, aumentando a carga sobre os pisos (mais de 150 kg / m2) e paredes de suporte;
  • conexão de dois quartos ou dois apartamentos em um com violação da integridade das paredes de suporte;
  • ampliação da área útil devido a depósitos;
  • casa de banho móvel, banheira, instalação de cabinas de duche, jacuzzi exterior às zonas sanitárias;
  • mudança de configuração e tamanho, transferência de varandas, loggias, janelas, escadas, portas;
  • instalação de equipamentos que requeiram assentamento e ligação de comunicações – fogões a gás (substituição dos fogões elétricos por gás e vice-versa), colunas, caldeiras, utensílios domésticos e hidráulicos ligados à rede de abastecimento de água e esgotamento sanitário;
  • conexão de comunicações;
  • instalação / desmontagem de escadas;
  • equipamento de vestíbulos com mudança de seus tamanhos.

Como acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto Projeto aprovado

Não requer legalização

Você não pode legitimar as seguintes alterações:

  • unificação de instalações com violação da integridade ou demolição de paredes não capitais;
  • instalação / desmontagem de móveis embutidos;
  • substituição de equipamentos e comunicações por objetos semelhantes instalados no mesmo local;
  • envidraçamento de varandas, galerias;
  • redecorar.

Como acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto

Para alterações que não necessitem de aprovação e autorização, basta efetuar as devidas alterações no certificado de registo do apartamento. Isso é feito para que não haja problemas com transações imobiliárias.

Restrições ao redesenvolvimento

Em primeiro lugar, certifique-se de que tem o direito de realizar qualquer remodelação. Por exemplo, muitas vezes, no caso de compra de um apartamento com hipoteca para todo o período de pagamento, qualquer alteração de configuração pode ser proibida..

Além disso, as permissões não são emitidas para mudanças que envolvam:

  • violação da resistência e possível destruição (total ou parcial) das estruturas de suporte do edifício;
  • dificuldade ou término do funcionamento dos sistemas de engenharia;
  • deterioração da estética da fachada do edifício;
  • dificuldade em usar saídas e dispositivos de incêndio;
  • deterioração das condições de vida dos residentes de um apartamento ou casa como um todo.

Como acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto Abertura na parede de suporte com reforço estrutural

Assim, é proibido:

  • organizar aberturas (portas, janelas) em estruturas de suporte de carga sem reforço adicional;
  • reunir apartamentos localizados em pisos distintos, mesmo que esteja associada à desmontagem parcial da sobreposição entre pisos (sem realização de obra especial);
  • desmontar partes da fachada para combinar os aposentos e a loggia (sem realizar trabalhos especiais);
  • combinar salas sanitárias com salas de estar;
  • anexar varandas, loggias, varandas aos apartamentos do rés do chão e caves sob as suas varandas / cozinhas (dependendo da localização);
  • levar radiadores para varandas, galerias;
  • equipar pisos aquecidos a água em edifícios de apartamentos e de vários andares;
  • bloquear dutos de ventilação e saídas de incêndio.

O vídeo mostra o redesenvolvimento ilegal e suas consequências:

Aprovação e legalização de redesenvolvimento

Primeiro é necessário obter o plano técnico do apartamento, elaborado no BTI. A coordenação da reabilitação de um apartamento com pequenas alterações pode ser efectuada de acordo com um croqui, outras requerem um projecto. As autorizações de remodelação podem ser tratadas pela comissão de habitação (inspeção) ou pelo centro multifuncional (MFC).

Coordenação e legalização do projeto

A coordenação de mudanças no projeto é realizada antes do início dos trabalhos Se a remodelação já foi feita, é necessário criar uma imitação de um processo normal: concordar com a remodelação como uma próxima, aguentar o tempo “de terminar a obra” e finalmente legalizá-la. Este método está associado a um certo risco e não é recomendado nos casos em que essa situação possa ser evitada..

Como acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto

O projeto deve ser executado nos seguintes casos:

  • instalação ou transferência de fogão a gás conectado à linha principal com duto estacionário (com mangueira flexível – dispensável);
  • instalação de fogão elétrico ao invés de gás;
  • relocação de áreas sanitárias, “molhadas” (exceto relocação do local de instalação da máquina de lavar e lava-louças);
  • ereção de muros capitais;
  • criação de aberturas na capital e nas paredes e tetos entre apartamentos;
  • reforço, alteração da estrutura dos pisos – importante para edifícios novos, visto que se alugam sem acabamento, na movimentação de cozinha, casa de banho (impermeabilização);
  • criação de novas divisórias maciças com uma espessura superior a 100 mm (paredes de gesso cartonado sobre estrutura metálica – não requerem). Em casas com piso totalmente em madeira, todas as divisórias requerem legalização;
  • todas as mudanças relativas à fachada do edifício.

Como acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto Exemplo de um projeto de redesenvolvimento acordado

O projeto de redesenvolvimento deve ser solicitado a uma organização especializada. A aprovação do projeto pode ser feita de forma independente ou com a ajuda de organizações intermediárias por uma taxa adicional. O projecto é coordenado pelo Gabinete de Habitação (TPP, HOA), Ministério das Situações de Emergência, serviço de gás, fiscalização arquitetónica e de construção e arquitecto-chefe da unidade territorial, Vodokanal, Fiscalização de Segurança Contra Incêndios, Electronadzor, SES – o conjunto de alvarás das autoridades depende das alterações em curso.

Antes da implementação do projeto, é necessário obter do BTI um passaporte técnico para o apartamento, uma planta baixa e uma explicação para a planta.

Como acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto

O seguinte pacote de documentos é submetido à autoridade de licenciamento:

  • escritura de titularidade (cópia autenticada ou cópia ordinária + original, que é devolvida ao titular);
  • aplicação de redesenvolvimento;
  • consentimento por escrito de todos os residentes e do proprietário (no caso de aluguel) registrado no apartamento para reforma;
  • projeto de reabilitação aprovado pelas autoridades;
  • passaporte técnico do BTI para o apartamento;
  • lista de documentos submetidos.

Aprovação e legalização conforme croqui

Este tipo de homologação é feita após a conclusão da obra e se houver absoluta confiança de que todas as alterações não violam as normas legais e construtivas. Atendendo aos diversos requisitos impostos pelas diferentes inspecções de habitação, convém esclarecer previamente a lista de possíveis alterações para aprovação de acordo com o croqui..

O esboço pode ser feito “à mão” independentemente da planta do apartamento, feita pelo BTI. Os elementos a serem desmontados são indicados em vermelho, e os elementos a serem erguidos (instalados) são indicados em verde. Uma explicação com uma lista de equipamentos e trabalhos realizados está anexada ao esboço.

Como acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto

Um exemplo de esboço concluído

A aprovação de acordo com o esboço é possível nos casos de movimentação de paredes de cortina, combinação de vaso sanitário com banheiro e reinstalação de encanamentos dentro da zona “molhada” sem colocar novas comunicações, vedação de aberturas e outras pequenas alterações.

Com este tipo de aprovação, a inspeção da caixa é fornecida com:

  • escritura de propriedade (original e cópia – o original é devolvido após verificação, para apartamentos não privatizados – certificado do EIRTS);
  • passaporte técnico do apartamento BTI;
  • pedido de homologação (a preencher no local do depósito);
  • esboço do apartamento do BTI com as alterações feitas e explicação da obra;
  • lista de documentos submetidos.

Como acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto Exemplo de permissão de redesenvolvimento

A Inspeção de Habitação envia um especialista para verificar o trabalho executado com o esboço fornecido e elabora um Ato de Reorganização Concluída, que envia ao BTI para fazer alterações no passaporte técnico do apartamento.

Adendo!Em qualquer caso de transferência de documentos, é necessário fazer cópias sobressalentes e levar o comprovante de recebimento do pacote de documentos conforme inventário. Certifique-se de que os certificados anexados não expiraram.

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Paul Conselheiro

Olá! Meu nome é Paul Conselheiro, e sou o autor deste sítio Web de artigos sobre renovação e construção de casas. Desde muito jovem, sempre me interessei pela arquitetura e pelo design de interiores. A ideia de transformar espaços e criar ambientes acolhedores sempre me fascinou. Leia mais

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Comments: 1
  1. Clara Martins

    Como posso acordar e legalizar a reabilitação de um apartamento de acordo com um esboço e um projeto? Quais passos devo seguir e quais documentos serão necessários? Além disso, quais são as regulamentações e requisitos legais que devo estar ciente durante esse processo? Qual é o prazo estimado para obter todas as aprovações e licenças necessárias? Agradeço antecipadamente por qualquer informação e orientação que possa me fornecer.

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