Bancos de poupança para construção – uma alternativa às hipotecas?

Cerca de um terço da população da Rússia tem uma média de não mais de 9 metros quadrados. m de espaço vital por pessoa. Mais de 5 milhões de pessoas não têm condições de comprar novas moradias e fazem fila para conseguir um apartamento, querendo conseguir novas moradias com despesas públicas. No entanto, o estado não tem condições de prover moradia para todos os necessitados, portanto, a solução da questão habitacional para a maioria dos cidadãos caminha a um ritmo extremamente lento..

Infelizmente, as hipotecas também não estão disponíveis para todos os cidadãos por um motivo ou outro. Portanto, as autoridades têm que procurar várias alternativas para permitir que as pessoas comprem um novo apartamento. Uma das opções propostas é o projecto de lei “Sobre Bancos de Poupança na Construção”, que se baseia na experiência da CSS em vários países europeus.

A história dos primeiros bancos de poupança

As tecnologias modernas para investir em imóveis residenciais em todo o mundo são baseadas em três princípios principais:

• apoio governamental;
• empréstimos de crédito hipotecário;
• economia de contrato.

É claro que, em diferentes países, os métodos de implementação de certas áreas podem diferir significativamente, mas os princípios são os mesmos. No que diz respeito à constituição de caixas econômicas, todas essas organizações pertencem ao terceiro grupo, que se baseia no princípio da poupança contratual..

Os primeiros sistemas de economia de contrato surgiram na Prússia em 1783. Mais tarde, no início do século 19, sistemas semelhantes de poupança de edifícios começaram a aparecer em outros países e regiões (na Áustria desde 1811, na Saxônia desde 1843).

As primeiras associações, que serviam de protótipo de caixa de poupança, começaram a surgir em pequenas aldeias mineiras na Alemanha e funcionavam segundo um princípio simples: se para a construção de uma casa, por exemplo, seriam necessárias 100 mil unidades monetárias, e cada um que quisesse construir uma casa por ano poderia adiar apenas 10 mil, é óbvio que ele poderia construir uma casa somente depois de 10 anos. Quando 10 desses candidatos foram agrupados ao mesmo tempo, um deles poderia obter uma nova casa em um ano, o segundo em 2 anos, o terceiro em 3 anos, etc. Consequentemente, todos os participantes ganham, exceto o último.

Pastor von Bodelschwing

O primeiro banco de poupança para edifícios do Pastor von Bodelschwing foi aberto em 1885. Essa direção começou a se desenvolver ativamente após a Segunda Guerra Mundial em 1948. O ímpeto para o seu desenvolvimento foi a falta de recursos financeiros na Alemanha do pós-guerra, quando começaram a resolver os problemas habitacionais da população com a ajuda das caixas econômicas..

No território da Alemanha ainda opera um dos maiores e mais famosos sistemas de construção de caixas econômicas..

?Em outros países europeus, a vantagem do sistema de poupança de construção foi avaliada muito mais tarde – no início das reformas de mercado. Leis sobre a construção de bancos de poupança são atualmente adotadas na República Tcheca, Grã-Bretanha, Eslováquia, Hungria, França, Croácia, etc. Além das nacionais, existem também bancos de poupança alemães que operam nesses países. Deve-se notar também que os bancos de poupança da construção modernos diferem significativamente das primeiras tentativas de organizar a poupança coletiva para a construção de moradias. E são os bancos de poupança da construção que são agora o principal instrumento de investimento em imóveis residenciais na Alemanha. Assim, a construção de 3 de cada 4 moradias neste país é financiada com a participação da poupança contratual coletiva.

Na sua forma moderna, os CSCs utilizam os depósitos do cidadão, as taxas dos devedores pela utilização do empréstimo e o prémio estatal estabelecido, que é pago de acordo com o contrato celebrado de poupança para construção, como fonte de recursos para o financiamento do crédito à habitação, desde que durante o ano o depositante tenha contribuído para a sua conta indicada no soma de dinheiro do contrato.

Ao mesmo tempo, um empréstimo habitacional em uma caixa de poupança de construção só pode ser obtido por seu depositante e somente após o término do prazo estabelecido no contrato (cerca de 5-6 anos), se ele fizer contribuições mensais para a conta no SSC no valor especificado no contrato. Deve-se notar aqui que as taxas de juros (tanto para depósitos quanto para empréstimos) são fixadas para toda a duração do contrato.

Após a recepção do empréstimo do CCD, o seu reembolso é efectuado no prazo estabelecido no contrato. Normalmente, o vencimento máximo do empréstimo neste caso é de 12 anos. Ao mesmo tempo, as taxas de juros são mais baixas do que no caso dos empréstimos hipotecários.

Experiência mundial na aplicação de sistemas de poupança habitacional

Claro, muito tempo se passou desde que surgiram os primeiros bancos de poupança na Alemanha. Hoje, sistemas semelhantes de poupança para edifícios existem em muitos países. De acordo com as estatísticas, quase metade dos europeus usa bancos de poupança da construção para economizar dinheiro para a compra de moradias. Como já examinamos com o exemplo da Alemanha, todos os depositantes celebram um acordo com a caixa econômica, que estabelece todas as condições: o valor da contribuição, os juros dos depósitos e empréstimos, o prazo do acordo, etc. O contrato é implementado em três fases.

Acumulação.Antes de receber um empréstimo para comprar um apartamento, cada membro deve acumular uma determinada quantia (uma parcela do valor total do empréstimo estabelecido pelo contrato).

Ganhar dinheiro e comprar um apartamento.Nesta fase, o membro do SSC recebe o seu dinheiro acumulado juntamente com os juros, bem como um determinado montante do empréstimo, determinado em contrato. Usando esse dinheiro, o depositante compra habitação.

Pagamento de empréstimo.De acordo com os termos do contrato, os fundos emprestados são devolvidos à caixa econômica da construção junto com os juros do empréstimo dentro do período especificado..

O número de participantes na Caixa Econômica da Construção não é limitado. Obviamente, a estabilidade financeira de todo o sistema depende do número e da regularidade de atração de novos depositantes..

Ação em massa. Ivan Pols. 2009

Pode parecer para alguns que os SSCs são como esquemas de pirâmide. Mas não é assim. A peculiaridade dos atuais edifícios de caixas econômicas, que garantem seu funcionamento estável, é que são totalmente independentes do mercado de capitais: todos os fundos, que circulam no sistema, formam um círculo vicioso.

Acontece uma espécie de circulação de dinheiro. À custa dos depósitos captados, o caixa emite empréstimos, que são então devolvidos e novamente enviados para empréstimos a outros membros do sistema.

E esse fluxo não para de atrair novos depositantes, pois a nova geração usa ativamente as oportunidades oferecidas pelas caixas econômicas da construção. Deve-se notar também que, na maioria dos países europeus, os CCMs são ativamente apoiados pelo estado, que fornece aos depositantes subsídios habitacionais adicionais (também chamados de prêmios). Por exemplo, em 2000, na República Tcheca, 0,26% do PIB foi alocado do orçamento para o pagamento de prêmios estaduais sobre os depósitos das famílias no SSK.

Além do SSC, trabalhando de acordo com o princípio descrito acima, na Europa existem várias outras variedades de tais sistemas. Por exemplo, na França, existem 2 tipos de contas de poupança para habitação:

1. Caderneta de poupança A), na qual pode inicialmente poupar até 20 mil euros e posteriormente receber um empréstimo bonificado para a compra de um apartamento no valor de até 30 mil euros a 3,75% ao ano. Adicionalmente, a esta contribuição destinada é adicionado anualmente um prémio estatal no valor de 1,5 mil euros..
2. Contas de poupança PEL (Home Savings Plan). Com essa conta, uma pessoa pode economizar até 80 mil euros e, em seguida, receber um crédito habitacional preferencial de até 120 mil euros a 4,8% ao ano.

No Reino Unido, existe um sistema de sociedades de construção, cujo mecanismo é um tanto semelhante ao princípio de trabalho do SSC alemão, mas aqui, para obter um empréstimo habitacional, não é necessário ser um contribuinte de uma sociedade de construção. Nos últimos anos, devido à liberalização da legislação bancária britânica, as atividades de todas as empresas de construção começaram a se sobrepor mais às atividades dos bancos comerciais..

Existem bancos de poupança para construção em muitos países e, junto com os empréstimos hipotecários, são uma ferramenta para resolver os problemas de habitação da população..

Existem também exemplos de experiências negativas com a construção de bancos de poupança. Por exemplo, na Argentina, um sistema semelhante foi bastante ativo e operou com sucesso até a década de 70 do século XX. No entanto, devido à inflação elevada, a poupança das famílias nos bancos de poupança da construção depreciou-se acentuada e fortemente..

Na Índia, o sistema de banco de poupança de construção também quebrou. De acordo com especialistas, o principal motivo para esse desenvolvimento de eventos é a falta de uma gestão de ativos eficaz. Em particular, no estágio inicial, o SSC não criou reservas de caixa. Além disso, devido ao analfabetismo da gestão, surgiram desequilíbrios entre o valor da poupança acumulada e o volume de empréstimos concedidos. Como resultado dessas ações ineficazes, os bancos de poupança para construção indianos faliram rapidamente. No entanto, apesar de alguns exemplos de experiências negativas no trabalho do CSC, durante vários séculos da sua existência conseguiram provar a sua eficácia e fiabilidade. Existem bancos de poupança para construção em muitos países e, junto com os empréstimos hipotecários, são uma ferramenta para resolver os problemas de habitação da população..

Perspectivas para a formação de bancos de poupança de construção na Rússia

Em primeiro lugar, deve-se dizer que algum tipo de construção de bancos de poupança na Rússia está funcionando há muito tempo. Certamente muitas pessoas conhecem esse conceito como habitação e cooperativas habitacionais. No total, cerca de 30 guildas estão operando atualmente na Rússia em diferentes regiões, unindo essas cooperativas..

Andrey Gorodnichev. Carpinteiros (detalhe)

Infelizmente, na forma em que existem agora, as cooperativas habitacionais não têm conseguido alcançar um sucesso significativo. Mesmo apesar do número total de depositantes dessas organizações ultrapassar dezenas de milhares de pessoas.

O principal problema é que essas cooperativas funcionam sem apoio governamental. E a população não confia muito nessas organizações, porque não existe uma base legislativa confiável que regule estritamente seu trabalho, razão pela qual os golpistas costumam usar isso.

É por isso que, em 2006, representantes do partido Rússia Justa submeteram à consideração da Duma seu projeto de lei “Sobre a construção e os bancos de poupança”. Presume-se que os SSKs serão significativamente diferentes das cooperativas habitacionais, tanto no status quanto no nível de controle das agências governamentais.

Características do projeto de lei “Em bancos de poupança de construção” apresentado à Duma russa

Deve-se notar que este projeto de lei já foi apresentado duas vezes à Duma Estatal da Federação Russa. No entanto, foi rejeitado e enviado para revisão. Nos últimos anos, todo um grupo de especialistas trabalhou no documento, incluindo representantes do Banco da Rússia, do Ministério das Finanças, do Ministério do Desenvolvimento Econômico e do Ministério do Desenvolvimento Regional.

De acordo com os desenvolvedores do projeto, os bancos de poupança para construção na Rússia podem ser uma boa alternativa para hipotecas e devem aumentar a disponibilidade de novas moradias para uma população mais ampla.

O projeto prevê a criação de bancos especializados que poderão realizar uma lista limitada de operações bancárias. Cada depositante da caixa de poupança da construção deverá celebrar um acordo de acumulação de poupança com o banco, que prevê o pagamento de contribuições fixas para sua conta poupança junto ao banco dentro de um determinado prazo..

Quando o depositante acumular cerca de 30-50% do custo do apartamento, ele terá o direito de receber um empréstimo no valor necessário para comprar um novo apartamento. O prazo do empréstimo e os juros serão definidos antecipadamente no contrato.

Além disso, o projeto de lei prevê que as taxas de juros de um empréstimo não excedam a taxa de um depósito de poupança em mais de 3% ao ano..

Na verdade, esse projeto de lei visa a criação de uma nova instituição financeira no país. Uma vez que estabelece claramente que os bancos de poupança para construção receberão o status de um banco (organização financeira e de crédito), que se especializará exclusivamente em atrair dinheiro da população para depósitos de poupança para construção e fornecer aos seus depositantes empréstimos direcionados para a compra de habitação.

Propõe-se a criação de um fundo de seguro especial, que será utilizado em caso de queda acentuada do volume de depósitos de poupança para construção captados.

O SSC, de acordo com o projeto de lei elaborado, poderá realizar um leque muito limitado de operações bancárias. Assim, eles terão acesso a: atrair depósitos de pessoas físicas e jurídicas, colocar os depósitos atraídos em ativos de baixo risco (por exemplo, títulos do governo), atender contas individuais, fazer liquidações em nome de cidadãos em suas contas bancárias, vender e comprar moeda estrangeira (apenas em não-caixa), bem como a emissão de fianças bancárias. Essas restrições nas transações disponíveis são projetadas para minimizar os riscos de SSC.

O projeto de lei também contém normas separadas para garantir a sustentabilidade financeira da construção de bancos de poupança. Por exemplo, propõe-se a criação de um fundo especial de seguro, que será utilizado em caso de queda acentuada no volume de depósitos de poupança para construção captados..

Além disso, os padrões de estabilidade financeira, de acordo com os elaboradores do documento, devem ser baseados no cálculo de indicadores cumulativos individuais de cada depositante individual e na determinação da ordem dos depositantes. Além disso, restrições adicionais ao uso de fundos acumulados devem ser estabelecidas quando são distribuídos entre os membros do SSC..

O projeto também prevê apoio governamental para o sistema de poupança predial. As incorporadoras previram a acumulação de prêmio sobre o depósito de poupança no valor de 20% do seu crescimento anual, que será pago com o orçamento federal. Ao mesmo tempo, para um cidadão da Rússia, a quantidade máxima de prêmios estaduais por ano não deve exceder 26 mil rublos..

A supervisão das atividades dos bancos de poupança de construção será confiada ao Banco da Rússia, que estabelecerá padrões especiais para a CSS que diferem dos padrões de outros bancos comerciais. Além disso, para que os bancos de poupança da construção fiquem completamente isolados dos mercados bancários e de ações, os juros dos depósitos de poupança e dos empréstimos serão determinados na conclusão do acordo. Nesse caso, a caixa econômica do prédio não terá o direito de alterar os termos do contrato durante toda a vigência do contrato. A diferença máxima permitida entre as taxas de depósito e crédito será definida pelo Banco da Rússia.

Como a formação da SSK afetará o mercado imobiliário nacional

No final de fevereiro de 2012, o Presidente do Conselho da Federação, Sergei Mironov, anunciou que a nova versão do projeto de lei seria novamente submetida à consideração da Duma. Ele também lembrou que a lei “Sobre Caixas de Poupança da Construção” pode entrar em vigor em 2013.

Como a adoção desta lei afetará o mercado imobiliário residencial nacional??

Esta lei permitirá regular claramente as atividades de construção de bancos de poupança na Rússia. Isso nos ajudará a conseguir uma ferramenta de trabalho que permita à população economizar para comprar novas moradias. A aprovação da lei é um passo responsável e necessário, pois surgirá uma base legislativa que pode proteger os direitos das pessoas e tornar o sistema de poupança da construção totalmente transparente.

A vantagem do CSC é que devido ao fato de todos os fluxos financeiros circularem no sistema, torna-se possível fixar taxas de juros baixas (notavelmente menores do que nas hipotecas). Ao mesmo tempo, as taxas não dependem das oscilações do mercado financeiro e não podem sofrer alterações ao longo de toda a vigência do contrato com a Caixa Econômica da construção..

É óbvio que a criação de um SSK na Rússia se tornará uma alternativa aos empréstimos hipotecários e permitirá que os cidadãos que não têm fundos para o pagamento de uma hipoteca acumulem a quantia necessária em um banco de poupança para construção e, em seguida, comprem novas moradias a crédito.

Além disso, a sua criação deverá ter um efeito favorável no desenvolvimento geral do mercado imobiliário residencial: o dinheiro arrecadado pelo CSC será utilizado para financiar novas construções. Consequentemente, os volumes de novas moradias a serem comissionados crescerão e os preços no mercado se estabilizarão..

O princípio de funcionamento de hipotecas e CSCs é completamente diferente, portanto, seus clientes serão diferentes. Consequentemente, é improvável que essas instituições se tornem concorrentes sérios..

Quanto aos bancos hipotecários, eles não devem temer a concorrência séria da construção de bancos de poupança. Eles podem coexistir pacificamente e trabalhar juntos. Via de regra, em países onde SSCs existem há muito tempo e têm funcionado de maneira eficaz, a poupança individual de moradia da população é de cerca de 30%, outros 30% dos cidadãos investem em SSCs e os 40% restantes caem em empréstimos hipotecários.

O princípio de funcionamento de hipotecas e CSCs é completamente diferente, portanto, seus clientes serão diferentes. Consequentemente, é improvável que essas instituições se tornem concorrentes sérios. Acontece que o sistema de caixas de poupança para construção ampliará as possibilidades dos cidadãos e proporcionará a oportunidade de comprar moradia para aqueles para os quais atualmente não há hipoteca.

Em conclusão, gostaria de dizer que em qualquer caso, a eficiência e estabilidade das caixas económicas da construção vão depender do rigor no cumprimento da lei e do apoio governamental. Como a experiência mundial confirma, o sistema SQC simplesmente não pode adquirir um caráter de massa sem o apoio sério das autoridades..