Aluguel ou hipoteca: prós e contras

De acordo com estatísticas publicadas pelo Bureau Nacional da Rússia, há uma média de 22,6 metros quadrados de habitação por habitante de nosso país. Como você pode ver, a estatística é uma ciência muito interessante, porque, ao que parece, esses dados indicam que todo russo tem um espaço normal de vida. Nada assim! De acordo com as mesmas estatísticas, cerca de 10% das famílias russas estão na lista de espera por um apartamento ou participação no programa estatal “Affordable Housing”, e 60% precisam melhorar suas condições de vida.

No entanto, os russos não precisam da publicação de dados estatísticos para declarar unanimemente que o problema habitacional em nosso país é um dos mais dolorosos e agudos. Apartamento próprio continua a ser um sonho para muitas famílias jovens que são forçadas a solicitar aos bancos uma hipoteca ou alugar um apartamento.

Dados oficiais indicam que apenas cerca de 3% das famílias alugam moradias de particulares. Claro que, na verdade, esse percentual é muito maior, pois nem sempre as partes da transação formalizam o contrato de locação. Ao mesmo tempo, como observado pelos principais bancos da Rússia, em 2011 o número de contratos para a compra de moradias nos termos de um empréstimo hipotecário dobrou. As estatísticas mostram que cerca de 19,8% das famílias que precisaram de novas moradias no ano passado compraram apartamentos ou casas particulares com hipoteca. E o número de famílias que resolvem seus problemas de moradia com a obtenção de um empréstimo hipotecário cresce a cada ano – em 2015, segundo especialistas, o número aumentará para 30%.

Podemos afirmar com segurança que o aluguel e as hipotecas continuam sendo as principais opções para resolver a “questão da habitação”, uma escolha bastante difícil que requer cálculos precisos e uma abordagem minuciosa. Vamos tentar descobrir em que casos é mais lucrativo tomar um empréstimo hipotecário e alugar uma casa.

Renting: vantagens, benefícios e riscos

Portanto, alugar uma casa é uma transação imobiliária na qual duas partes estão envolvidas – o proprietário do apartamento e o inquilino. O locador, que por algum motivo não mora atualmente em seu apartamento, decide ganhar ou pelo menos compensar os custos do pagamento de serviços públicos e fornece sua casa ao locatário sob certas condições, as principais das quais são o pagamento pontual e o respeito pelo imóvel recebido pelo aluguel.

Claro, o custo do aluguel de um apartamento de um quarto em diferentes cidades da Rússia é muito diferente. Então, se em Moscou por um locatário “odnushka” alugado terá de pagar uma média de 31 mil rublos (de acordo com RosRielt imobiliário para abril de 2012), em Sochi – 25 mil rublos, então em São Petersburgo – 17 mil, Saratov – 11 mil , Omsk – 10 mil e em Cheboksary apenas 7 mil rublos.

A experiência russa mostra que é mais lucrativo alugar um apartamento sem móveis e eletrodomésticos (claro, neste caso, surgem problemas durante a mudança, mas o custo de um apartamento “vazio” é muito menor). Os inquilinos costumam encontrar as ofertas mais vantajosas não através de imobiliárias (que também exigem o pagamento dos seus serviços), mas através de amigos, e os próprios proprietários preferem confiar os seus bens a amigos ou por recomendação de alguém próximo.

As melhores opções de aluguel incluem os casos em que o comprador de um apartamento em um prédio novo o fornece por um longo período. Esses casos estão longe de ser incomuns; talvez o novo proprietário simplesmente tenha decidido dessa forma investir com lucro os fundos disponíveis que surgiram e planejaram imediatamente o aluguel do apartamento, ou a situação familiar mudou. Não é tão importante o que causou isso – uma herança inesperada, um casamento fracassado ou uma mudança para outra cidade, mas um apartamento vago não deve estar vazio, o proprietário decide e começa a procurar inquilinos. Em cidades pequenas, esses apartamentos não são incomuns de se encontrar, mesmo com um aluguel “ridículo”, um pouco mais caro do que as contas de serviços públicos. Este tipo de arrendamento é benéfico tanto para os próprios inquilinos como para o inquilino, que tem a certeza de que a sua casa está em boas mãos..

E, no entanto, mesmo que os inquilinos aluguem um apartamento de amigos que não restringem sua liberdade de ação, eles aumentam seus honorários apenas no caso de um aumento nas taxas de serviços públicos, e o prazo do aluguel é muito distante – “até que os filhos cresçam e eles não precisem de moradia”, o apartamento alugado continua sendo um estranho e a realização, por exemplo, de grandes reparos deve ser coordenada com o proprietário.

Muito mais problemas surgem se as partes da transação – o proprietário e o inquilino não eram familiares anteriormente, e o dono da casa tenta controlar todas as etapas do inquilino temporário, proíbe, por exemplo, ter animais de estimação e assim por diante. Além disso, se um arrendamento formal não foi celebrado, no qual o valor exato do aluguel é indicado, então os inquilinos a qualquer momento podem esperar uma surpresa muito desagradável – um aumento nos pagamentos mensais. E os proprietários também podem “pedir” em um apartamento alugado a qualquer momento (embora seja oficialmente aceito dar ao inquilino pelo menos um mês para procurar uma nova casa).

Hipoteca: vantagens, benefícios e riscos

De acordo com especialistas, o mercado de crédito hipotecário em nosso país é muito jovem e ainda não tem vinte anos, por isso ainda está se desenvolvendo e melhorando. Os resultados, como dizem, já são “evidentes” – o número de transações para a compra de apartamentos nos termos de um empréstimo hipotecário cresceu dez vezes ao longo dos anos, e as taxas dos empréstimos bancários estão continuamente (embora lentamente) diminuindo.

Hoje, a taxa média de hipotecas na Rússia é de 11,8-12,2%. O custo por metro quadrado no país difere muito dependendo da cidade e está bastante em consonância com a situação do mercado de imóveis para locação. Assim, em Moscou por 1 metro quadrado de imóveis residenciais, em média, você terá de pagar cerca de 160 mil rublos, em Sochi – 100 mil, em São Petersburgo – 85 mil, na região de Moscou – 70 mil, em Ufa – 53 mil, e em Saratov – apenas 32 mil rublos.

Para comparar o pagamento da hipoteca com o pagamento do aluguel de um apartamento, você pode usar uma calculadora online (agora existem outras semelhantes em quase todos os sites de um grande banco) ou fazer cálculos simples você mesmo.

Por exemplo, vamos pegar um pequeno apartamento de um cômodo em Moscou com uma área de 40 metros quadrados – 160 mil rublos * 40 = 6,4 milhões de rublos. Vamos pegar a taxa bancária média atual – 12% ao ano, imagine que tomamos um empréstimo em condições favoráveis ​​- por um período de 20 anos, mesmo sem um pagamento inicial, e receberemos um pagamento mensal de 70.469 rublos (pagamentos iguais). No caso de pagamentos diferenciados, o valor dos pagamentos mensais “começa” em 90.666 rublos e ao final do 20º ano de empréstimos hipotecários é reduzido para 26.933 rublos por mês.

Levando em consideração o aluguel médio em Moscou (lembre-se – 31 mil rublos), alugar um “odnushka” na capital agora é definitivamente muito mais lucrativo do que comprar a crédito.

Em Saratov, a mais barata das cidades russas propostas, por exemplo, o quadro será, naturalmente, um pouco diferente. Para o mesmo apartamento de um quarto com uma área de 40 “quadrados” aqui, você terá que pagar apenas 40 * 32 mil rublos = 1,28 milhões de rublos. Vamos usar os mesmos termos suaves de um empréstimo hipotecário – um período de 20 anos, não há entrada, e a taxa do banco é de 12%, e recebemos um pagamento mensal de 14.093 rublos. No entanto, o aluguel em Saratov, como nos lembramos, é de apenas 11 mil rublos, então também aqui a hipoteca não se tornou uma solução economicamente mais vantajosa..

Ou seja, para competir com o aluguel de imóveis em pé de igualdade, as hipotecas devem ser fornecidas por pelo menos 30 anos e as taxas de juros bancárias sobre os empréstimos não devem exceder 5% ao ano (o que, a propósito, foi prometido não há muito tempo por Vladimir Putin). Só então os pagamentos mensais da hipoteca do “odnushka” em Saratov cairão para 6.871 rublos, e em Moscou – para 34.356 rublos, ou seja, eles serão capazes de competir com o pagamento de aluguel.

E, em qualquer caso, em uma hipoteca por um período de empréstimo de 20-30 anos, ocorre um montante bastante substancial de pagamento a maior, que pode chegar a 50, ou mesmo 100% do custo do próprio apartamento.

No entanto, tudo isso são apenas números, a compra de um apartamento com hipoteca é geralmente um projeto de longo prazo do que o aluguel de uma casa – é muito difícil imaginar um contrato de aluguel de um apartamento ou casa projetado para um período de pelo menos 10-15 anos. Além disso, as taxas de hipoteca são fixadas apenas uma vez – no momento da celebração do contrato e, na maioria das vezes, fixas, de modo que surpresas desagradáveis ​​na forma de um aumento inesperado e injustificado da prestação mensal não ameacem os compradores. E, claro, não há necessidade de coordenar com o banco todas as etapas do trabalho de reparo, relatar sobre o cachorro que apareceu na família e assim por diante..

Além disso, sabe-se que o custo da moradia em nosso país está aumentando constantemente, o que é benéfico para os compradores que contraíram uma hipoteca e pode se tornar um problema para os locatários..

Conclusão

Tal comparação mostra claramente que o aluguel de um apartamento e uma hipoteca têm suas próprias vantagens e desvantagens, por assim dizer com certeza – tudo, apenas a casa alugada, bem, essa hipoteca, não pode ser feita, e vice-versa.

Parece que ambas as opções de solução da questão habitacional têm o direito de existir e atender ao seu público-alvo. É claro que os apartamentos são alugados com mais frequência por pessoas descontraídas – estudantes, cidadãos que vieram para uma cidade estrangeira para ganhar dinheiro, jovens que começaram a viver juntos e ainda não tiveram filhos, e assim por diante. Mas para casais há muito tempo, sobrecarregados de filhos e da propriedade acumulada ao longo dos anos de vida, “vagar” em apartamentos alugados é uma opção quase inaceitável, literalmente, um caso extremo (embora – as pessoas vivam assim por anos e décadas, as crianças mudam de escola em caso de mudança, crescimento e adquirir “seus próprios”, geralmente também casas alugadas).

O principal obstáculo para que os empréstimos hipotecários se tornem uma opção mais lucrativa do que a habitação para arrendamento são as altas taxas de empréstimo, a presença de um adiantamento e os prazos de empréstimo curtos. Se a tendência de queda nas taxas de juros sobre empréstimos em nosso país continuar, o programa de concessão de empréstimos hipotecários preferenciais a famílias jovens finalmente começará a funcionar, as hipotecas terão a chance de se tornarem mais comuns nas cidades russas do que as moradias para aluguel. Embora o aluguel seja claramente o líder.

Ao escolher entre alugar um apartamento e obter um empréstimo hipotecário, vale lembrar que a instabilidade da economia, as crises econômicas mais frequentes, a probabilidade de perder um emprego bem remunerado e outras circunstâncias imprevistas tornam uma hipoteca de longo prazo um negócio bastante arriscado para um banco. Portanto, seu próprio apartamento é, obviamente, muito legal e agradável, mas você precisa estar firmemente confiante na confiabilidade de sua fonte de renda para não ficar sem uma casa própria tão desejável..